En la anterior edición de Habitatge i Futur, ya vaticinábamos en el artículo “Se prevé más demanda para la compra” que hacía apenas 10 años en los que el mercado de la vivienda en propiedad era el protagonista del escenario frente a un mercado débil de la vivienda en alquiler. Es cierto, que a partir del 2007, con el inicio de la crisis, estas opciones de acceso a la vivienda, se invertían, de esta manera, mientras las transacciones inmobiliarias descendían, los números de los contratos de alquiler registrados, iban en aumento. Fue ya cuando el mercado inmobiliario alcanzó el punto de equilibrio hacia el 2013 (año de mínimos históricos), cuando las tendencias de dichos indicadores volvieron a invertirse.

Pues bien, ciertamente, la salida al mercado de nuevas viviendas con unos precios más asequibles así como la bajada del precio de venta de aquellas viviendas existentes junto a un incremento de las rentas de alquiler, provocan cambios en el comportamiento de la demanda.

Cómo concretamos en páginas anteriores y sin entrar a valorar los condicionantes del comportamiento del consumidor tales como la inestabilidad del mercado laboral, la movilidad, los factores antropológicos, las nuevas composiciones familiares, los condicionantes del mercado financiero, etc… que pueden influir en la demanda por una opción o por la otra, así como el ahorro previo en el caso de la compra del 20% más el esfuerzo fiscal de unos diez puntos o en la vertiente de optar por el alquiler, las posibles garantías que la propiedad del inmueble puede exigir a la entrada, la opción de compra de vivienda en un número muy elevado de municipios, requiere de menos ingresos que en el caso del esfuerzo mensual destinado al pago de una renta de alquiler, teniendo en cuenta para los cálculos, un mantenimiento de esfuerzo óptimo del 30% de la renta destinado al pago de una cuota hipotecaria para la compra de una vivienda ya sea nueva o de segunda mano.

Es evidente que el carácter coyuntural de los bajos tipos de interés (2% según el Banco de España, como tipo medio de los préstamos concedidos para la compra de una vivienda) y el descenso de los precios de las viviendas. Estas circunstancias del momento, chocan a su vez con un continuado incremento de las rentas mensuales de alquiler en algunos de los municipios estudiados. El cruce de esta información, relativiza más el esfuerzo dirigido a la compra ante de el esfuerzo hacia el alquiler.

Como previsión en determinados municipios de un aumento de las ventas de viviendas, la promoción inmobiliaria, continua activa en aquellas localizaciones donde el stock es escaso y la demanda está latente. Así y de una forma generalizada, en el conjunto de España y con datos del Ministerio de Fomento, las viviendas iniciadas incrementan a cierre del ejercicio.

2015, el punto de partida
Después de un 2013 como punto de inflexión bajo mínimos y, un 2014 de inicio moderado hacia una reactivación, la edificación residencial cierra el 2015 como el del punto de partida hacia una recuperación de la producción con un incremento anual de las viviendas iniciadas en España del 42,5%, alcanzando la cantidad de 49.695 unidades.

Contrariamente, la producción de las viviendas acabadas desciende suavemente en este último año –con 45.152 viviendas, representa una disminución del 3,6% en comparación con el año anterior.

El comportamiento por comunidades autónomas se ha mostrado diferente, aunque en la mayoría de ellas los incrementos anuales en la producción han sido bastante importantes, con la excepción de Galicia que se mantiene, la Comunidad de Murcia que disminuye un 1% y La Rioja un -10,8%. Así, destacan con incrementos más elevados, la producción en las Illes Balears (109,3%), Aragón (63,7%), Comunidad Valenciana (61,5%) y Andalucía (56,5%).

En valores absolutos, las comunidades que destacan por una producción más elevada en el transcurso del año, son la comunidad de Madrid, Andalucía, Catalunya y la Comunidad Valenciana.

Esto responde también al aumento continuado de las ventas de viviendas del que venimos disfrutando sobre todo a lo largo del 2015, aunque cabe decir, que en el primer mes de 2016, en comparación con el mes de enero del año anterior, las ventas de viviendas registran una leve disminución del 2%.

Bajan un 2% las compraventas de viviendas en enero
En el primer mes del año, han sido 5.099 las viviendas vendidas en Catalunya frente a las 5.201 compraventas registradas en el mismo mes del año anterior, lo que representa un 2% menos de transacciones realizadas.

Por provincias de Catalunya, mientras que Girona es la que destaca por una bajada más pronunciada del 6,3%, la provincia de Lleida, que registra el menor número de transacciones de viviendas, es la única provincia de la comunidad que incrementa las ventas en un 8,7% en comparación con el mes de enero de 2015.

En la provincia de Barcelona, en el mes de enero se han realizado un total de 3.493 operaciones de compraventas de viviendas, con una disminución del 1,5%. Las operaciones de compraventa de pisos nuevos se han reducido en un 22,8% y las de segunda mano han incrementado un 3,1%.

Girona, es la única provincia donde han disminuido tanto las ventas de viviendas nuevas como las de usadas. Concretamente, las operaciones registradas de viviendas nuevas bajan en enero un 26,6% y las de segunda mano un 2,1%.

En la provincia de Lleida, aunque los valores absolutos son inferiores a los del resto de provincias, se registran aumentos de las ventas de vivienda nueva y de usada, en un 3,3% y 10,4% respectivamente.

Y finalmente, la provincia de Tarragona, baja significativamente las compraventas de viviendas nuevas (-36,3%) mientras que incrementan las de segunda mano (5,9%).

Paralelamente a la positiva evolución -con la excepción del mes de enero-, de las compras de viviendas, las hipotecas inmobiliarias concedidas, crecen.

Las hipotecas crecen un 35% en Catalunya en 2015
Los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda aumentaron hasta un 35% en Catalunya a lo largo de todo el año 2015 en comparación con el año anterior.

En valores absolutos, en Catalunya se firmaron un total de 40.972 hipotecas sobre viviendas mientras que se vendieron en el mismo periodo un total de 54.571 viviendas nuevas y usadas, por tanto, el 75% de las compras se realizaron con financiación, por un importe de 4.985.393 miles de euros. Mientras que las hipotecas concedidas aumentan en un 35%, el importe concedido de las mismas, lo hace en 10 puntos por encima, en un 45%.

Por provincias de la comunidad catalana, es la de Barcelona la que tiene más peso, concretamente, en la provincia de Barcelona se concedieron el 72% del total de hipotecas para la compra de vivienda.

Cabe añadir que todas ellas han disfrutado de incrementos anuales espectaculares, destacando la provincia de Lleida que aumenta las operaciones un 46%, aunque en valores absolutos sigue siendo la que registra un número inferior que no supera las 2.000 concesiones.

En cuanto al importe concedido por las entidades financieras, evidentemente, la provincia de Barcelona registra el importe más alto concedido del 78% del total de Catalunya, destacando un aumento generalizado en todas las provincias, encabezado por Lleida en un 59,5% interanual y Barcelona en un 34,2% en comparación con el capital total concedido en el año 2014.

El Euribor negativo
El carácter coyuntural de los tipos de interés provocan un aumento de la demanda, con el consiguiente aumento de las ventas y evidentemente, de las hipotecas concedidas.

En el mes de marzo, el Euribor, que es utilizado como principal indicador para el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, aceleró su tendencia a la baja situándose por segundo mes consecutivo  en el -0,012%, frente el -0,008% del mes de febrero (primer índice negativo de la historia del indicador).

Tomando como referencia los últimos doce meses, el índice registra un descenso de 0,224 puntos y de 0,004 puntos respecto al mes anterior, lo que provocará una rebaja en aquellas hipotecas concedidas anteriormente que coincidan con una revisión.