La compra de la vivienda habitual es, generalmente, la inversión más importante en la vida de una familia. Durante muchos años, esta operación tendrá un impacto importantísimo en su economía doméstica y representará la mayoría de su patrimonio neto. El tipo de vivienda, su ubicación y entorno también influirán en su estilo de vida. Es una compra que no se puede realizar sin el debido análisis previo.

 ¿Alquilar es, como dicen, tirar el dinero? ¿Comprar y pedir una hipoteca es siempre la mejor idea? La verdad es que no existe una opción mejor que otra sino que depende del perfil y de las necesidades de cada familia, de las circunstancias personales y de la situación del mercado inmobiliario en un momento determinado. No obstante, está claro que en esencia el hecho de comprar o alquilar la vivienda dependerá de los costes, diferenciando los iniciales al efectuar la operación de compra o alquiler, y los totales teniendo en cuenta un horizonte a largo plazo.

Hasta ahora, España era un país de propietarios en el que era prácticamente una obsesión disponer de una vivienda en propiedad. Pero la crisis económica ha alterado esta visión y se está comenzando a cambiar viejas costumbres. Tardaremos, eso sí, a darle la vuelta a la composición del mercado español de forma que se asemeje al alemán, por ejemplo, donde más del 60% de los hogares reside en régimen de arrendamiento. En España, el último dato oficial estima el arrendamiento en un 17%, aunque el Censo del año 2011 habla todavía de un 12%. En cualquier caso la media europea es del 30% y ese es un nivel al que debería tender el mercado si no en todo el país, si en las ciudades grandes.

Precisamente, la salida al mercado de viviendas nuevas con precios más asequibles, así como el descenso del precio de venta de las viviendas existentes y un incremento de las rentas de alquiler, provocan cambios en el comportamiento de la demanda.

Sin entrar a valorar los condicionantes del comportamiento del consumidor tales como la inestabilidad del mercado laboral, la movilidad, los factores antropológicos, las nuevas composiciones familiares, los condicionantes del mercado financiero, etc. ... que pueden influir en la demanda por una opción o por otra, así como el ahorro previo en el caso de la compra (del 20%) más el esfuerzo fiscal de unos diez puntos o en la vertiente del alquiler, las posibles garantías que la propiedad del inmueble puede exigir a la entrada, la opción de la compra de vivienda en un número muy elevado de municipios, requiere menos ingresos que en el caso del esfuerzo destinado al pago de una renta de alquiler. Y ello, teniendo en cuenta el mantenimiento de un esfuerzo óptimo del 30% de la renta destinado al pago de una cuota hipotecaria para la compra de una vivienda nueva y de segunda mano, según datos publicados por la Generalitat con información de las compraventas registradas del Colegio de Registradores en los municipios de más de 5.000 habitantes y en el periodo de octubre 2014 a septiembre 2015 teniendo en cuenta los precios medios de la vivienda nueva y usada.

Es evidente el carácter coyuntural de los bajos tipos de interés –un 2% según el Banco de España, calculado con una financiación a 30 años del 80% con un tipo de interés del 2,001% como tipo medio para la compra de una vivienda-, y el descenso de los precios de las viviendas pero estas circunstancias del momento, chocan con un continuado incremento de las rentas mensuales en algunos de los municipios destacados. El cruzamiento de esta información, relativiza más el esfuerzo a la compra dinamizando la venta ante el alquiler.

La APCE, Asociación de Promotores de Barcelona ha elaborado recientemente un informe sobre este tema, analizando algunos de los municipios más destacados del área metropolitana de Barcelona donde el precio medio de venta es de 164.029 € con una cuota hipotecaria de 488 € y una renta mensual media de alquiler de 635 €, habría que tener un ingresos de la unidad de convivencia de 1.628 €/mensuales en el caso de la compra y unos ingresos de 2.117 €/mensuales en el supuesto de optar por el alquiler. Estos ingresos serían los convenientes para mantener un 30% de esfuerzo óptimo. 

Analizando el cuadro comparativo adjunto se aprecia que en 113 de los 129 municipios de la provincia de Barcelona es más alta la cuota media de un alquiler de una vivienda que la media de una hipoteca. El citado estudio permite destacar algunos casos extremos como Santa Coloma, L’Hospitalet de Llobregat o Terrassa donde los precios de las transacciones están ofreciendo un esfuerzo de como mínimo el 20% menos que el del alquiler. Mientras que en el otro extremo se sitúan Sitges o por ejemplo Barcelona, donde los precios de las viviendas superan con diferencia la media, y la cuota hipotecaria resultante es mucho más elevada que el pago de la renta de alquiler y por lo tanto son necesarios más ingresos para optar a la compra de una vivienda en estas localizaciones.

Cuadro resumen
Ingresos necesarios para alcanzar el esfuerzo óptimo (30%)