User menu

Joana Crespo, Responsable de Estudios de la APCE 

Un problema de oferta

La actividad promotora-constructora se trata de un sector estratégico, puesto que, además de proveer de un hogar a las familias que la necesitan, tiene un efecto tractor muy importante a nivel de ocupación y de recaudación impositiva: por cada vivienda que se construye se generan 2,4 puestos de trabajo, de los cuales 1,6 son directos (trabajadores por cuenta ajena y autónomos) y el retorno fiscal entre las diferentes administraciones (estatal, autonómica y local) supera el 20% del precio de venta de cada vivienda.

Se tiene que tener en cuenta que antes de la crisis sanitaria teníamos un problema grave de carencia de oferta de viviendas tanto de venta como de alquiler, y cuando superemos la actual situación continuaremos teniendo el mismo problema: el mercado inmobiliario se encontraba en una fase de lenta, pero recuperación de la actividad, aunque los datos de 2019 mostraban leves síntomas de desaceleración ante las últimas normativas legislativas –estatales, autonómicas y locales- y la incertidumbre jurídica que provocaron. Esta situación se agrava con una drástica reducción de la producción del 21,7% en Cataluña en el último año.

La explicación de la falta de oferta de vivienda la aportan datos contrastables: durante los años de crisis (del 2007 al 2013) prácticamente no se iniciaron nuevas viviendas, siendo en 2013 el punto más bajo, con poco más de 3.000 viviendas en todo Cataluña. El cierre de 2018 mostró por quinto año consecutivo, la mejora suave en cuanto a los valores absolutos pero importante en valores relativos, con incrementos por encima del 25% anuales. El 2019, ante las últimas normativas legislativas y la incertidumbre jurídica que provocaron, el escenario cambió y el ritmo de construcción, rompiendo con el ritmo ascendente con un mantenimiento absoluto del +0,2%. En el 2020, se puso de manifiesto una disminución significativa de la producción agravada por la continuada intervención legislativa en el transcurso del año dentro de nuestro sector a la que se sumó la crisis sanitaria vivida.

Los datos a cierre del año de los visados y certificados final de obra nos muestran la situación del mercado en Cataluña: La provincia de Barcelona que a pesar de ser la más productiva en cuanto a valores absolutos iniciando a lo largo de 2020 un total de 9.092 viviendas, es decir, el 79,8% del total de la obra iniciada en Cataluña, representa una disminución anual del 18%. Todas las provincias de la comunidad sufren decrementos destacando la de Tarragona, donde se iniciaron 620 viviendas, lo que supone una disminución del 51,4% interanual, seguida de Lleida, más próxima a la producción total de Tarragona, con 498 viviendas iniciadas en el año y una disminución del 24,3%, en comparación con los datos del año anterior y finalmente, la provincia de Girona, con 1.185 viviendas muestra una desaceleración interanual del 22,5%.

Por ámbitos territoriales de Cataluña, es el ámbito Metropolitano el que presenta el grueso de la producción con 7.782 viviendas iniciadas al 2020 (el 68% del total) y presenta una disminución del 20,9% de las viviendas en comparación con el año anterior. Esta trayectoria descendente, la han sufrido de una manera más pronunciada los ámbitos de las Tierras del Ebro y el Camp de Tarragona, con una disminución interanual del 47,6% y 51,9%, respectivamente. El resto de los ámbitos con la excepción de las Comarcas Centrales –único ámbito que presenta un incremento del 14,5%- disminuyen la producción de viviendas en comparación con los datos del año anterior.

La evolución comarcal de las viviendas iniciadas es muy heterogénea. Destacan las cuatro comarcas más productivas, todas ellas de la provincia de Barcelona, que representan el 62% de la producción total, y que son el Barcelonès (3.327 iniciadas), el Vallès Occidental (2.211), el Baix Llobregat (1.378) y el Vallès Oriental, que toma el relevo de la cuarta posición que hasta el momento tenía la comarca del Maresme con 874 viviendas, y todas ellas, sufren disminuciones interanuales en la producción. Por otro lado, las comarcas con menos actividad muestran unos valores relativos más destacados, como es por ejemplo el caso del Alta Ribagorça, el Alt Penedès, el Solsonès, el Priorat o la Garrotxa que incrementan respecto a un año antes.

Mientras, la evolución de las viviendas acabadas continúa con buen ritmo superando el número de las que se inician, con 11.601 viviendas y un incremento del 31,4% en comparación con el 2019. En este sentido, todas las provincias de la comunidad obtienen resultados positivos destacando el incremento de la provincia de Tarragona cerca del 100% (99,6%) seguido del de Lleida (+77,1%) mientras que Barcelona y Girona incrementan alrededor del 24% (24,8% y 23,3% respectivamente).

Del Informe elaborado por el Centro de Estudios Demográficos (CED) para el Plan Territorial Sectorial de la Vivienda, se desprende que en el periodo comprendido entre 2015-2030, resultarían necesarias unos 358.200 nuevos hogares en el transcurso de los 15 años, es decir, unas 25.000 unidades anuales aconsejables. El equivalente a esta cifra en términos de ocupación significaría la generación de puestos de trabajo para 60.000 personas, y una recaudación fiscal por el conjunto de Administraciones superior a los 1.500 millones de euros.

Si comparamos esta cifra de 25.000 unidades aconsejables con el último dato cerrado de producción del 2020, podemos observar cómo se encuentran todavía muy por debajo de este hito. La oferta de viviendas al alcance de la población es fundamental. La demanda queda a la espera de la mejora de la situación. La disponibilidad y la localización de la oferta residencial interviene de manera decisiva en las posibilidades de creación de nuevos hogares, y sobre todo para que se pueda llevar a la práctica las preferencias de vivienda de la población. Por lo tanto, es importante recalcar que la existencia de necesidades de hogares se mantendrá y que todavía nos queda camino para seguir y poner en marcha rápidamente la maquinaría productiva sectorial, contribuyendo de una manera decidida y decisiva a la reactivación de la economía, la ocupación y la recaudación fiscal en Cataluña y a la vez, resolver el problema al acceso a la vivienda.