El mercado inmobiliario está consolidando su ciclo de recuperación en el segmento residencial. La demanda residencial continuará creciendo impulsada por la mejora en la ocupación, los reducidos costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda para inversión con el alquiler como destino.

La consolidación del ciclo de recuperación en el sector inmobiliario residencial es una realidad. Tanto la demanda como los precios de la vivienda finalizaron en 2016 con repuntes moderados, en línea con la evolución positiva que preveíamos hace ahora justamente un año.

Las compraventas de vivienda se han incrementado en un10,9% en tasa interanual según los datos del Consejo General del Notariado. Unas cifras que son claramente positivas puesto que se trata del tercer ejercicio consecutivo en el que la demanda crece.

A pesar de esta recuperación lo cierto es que todavía se encuentra lejos de su zona de confort, con actores diferentes a los habituales y con niveles de producción reducidos. A lo largo de 2015 ya se produjo un repunte de la producción pero sobre todo empezó una mejora sostenida en los flujos de nuevos proyectos que permitieron prever un crecimiento tanto en 2016 cómo en 2017. De hecho, a final del mes de noviembre del pasado año el número de viviendas iniciadas en Cataluña ya superó la cifra de las 7.821 unidades, superior al total del año 2015. De continuar la misma tendencia se podrá cerrar el ejercicio alrededor de las 8.200 nuevas viviendas iniciadas.

Actualmente no existen factores que nos lleven a pensar en un cambio de esta tendencia. Los precios de la vivienda siguen teniendo catalizadores positivos como la normalización de los ratios de esfuerzo financiero y el aumento en el precio del suelo, que acumula ya más de cuatro trimestres consecutivos de aumento, después de un ajuste muy importante desde los máximos conseguidos en el cuarto trimestre de 2007.

Sin embargo, este incremento de los precios continuará siendo desigual en las diferentes ubicaciones, siendo mayor en aquellas localizaciones selectivas. Es decir, que este aumento de precios no implicará necesariamente que se recuperen los máximos anteriores a la crisis.  Además se hace necesario mantener los criterios de solvencia en la concesión del nuevo crédito, tanto en el ámbito promotor como en el comprador particular, a fin de no repetir errores del pasado.

No hay unanimidad sobre en qué punto tocará techo esta etapa de recuperación, porque la demanda podría estar distorsionada por la presencia de compradores-inversores que tienen por destino el alquiler en detrimento del tradicional comprador finalista. En estas condiciones el mercado queda más expuesto a cambios repentinos que pueden acabar redirigiendo el interés de los inversores hacia otras alternativas en detrimento del necesario parque de viviendas de alquiler.

De todos modos, para el año 2017 todo hace prever que las compraventas de vivienda continuarán ganando espacio. En anteriores ocasiones hemos señalado que la recuperación del mercado inmobiliario no supondrá de ninguna forma recuperar los niveles de demanda de los años del boom. Los cambios estructurales en la demografía hacen inalcanzables los niveles de demanda superiores a las 23 o 24.000 viviendas anuales en Cataluña que, por otro lado sería el umbral adecuado para dar respuesta a las necesidades anuales de la población catalana.

Sin embargo, la lejanía de estos máximos no implica que no nos encontremos ante un escenario de crecimiento de las ventas de vivienda, que se verán impulsadas por varios factores. El primero, el ciclo expansivo y la mejora de la ocupación. La economía española crecerá durando a una tasa superior a +2,5%, lo cual permitirá que se mantenga la tendencia positiva del mercado laboral en próximos trimestres. Aunque el ritmo de creación de ocupación es más lento del deseado, el aumento del número de ocupados y la estabilidad laboral puede suponer un empuje para la demanda de vivienda.

Asimismo, los costes de financiación se mantendrán reducidos, y un contexto de bajos tipos de interés es una nueva normalidad que tiene que llegar, al menos hasta finales de 2017. Además, todo hace pensar que las condiciones de acceso al crédito seguirán mejorando.

Otro punto favorable es la rentabilidad frente a inversiones alternativas. La rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda destaca positivamente si se compara con otras alternativas de inversión como los depósitos o la renta fija a largo plazo. Este hecho es bastante positivo pues permite incrementar el parque disponible de vivienda en arrendamiento necesario para cubrir la demanda de primer acceso, sobre todo de jóvenes que quieren emanciparse y que no disponen de un ahorro previo para comprar.

Todos estos factores serán posibles siempre que podamos contar con un escenario estable que aporte seguridad jurídica al sector inmobiliario.