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Gregorio Izquierdo, Director General del Instituto de Estudios Económicos

 

Las amenazas a la propiedad privada en materia de vivienda

Informe del IEE

La propiedad privada, el derecho a la misma y su adecuada protección, es una de las instituciones fundamentales sobre las que se asienta el desarrollo y el progreso de una sociedad. Cuando existen derechos de propiedad bien definidos y protegidos, se establecen los incentivos adecuados para que se lleve a cabo la actividad económica y empresarial, con la consecuente generación de riqueza y empleo, ya que nadie emprenderá un proyecto de inversión, que conlleva un riesgo, si existe incertidumbre sobre si podrá disfrutar en el futuro de
sus rendimientos.

A pesar de la incalculable relevancia del derecho de propiedad privada para el progreso y el bienestar de una sociedad, no faltan en España quienes promueven la implementación de iniciativas con el fin de vulnerarlo. Uno de los ámbitos donde más proliferan estos intentos de conculcación del derecho de propiedad es en materia de vivienda, donde se ha asistido recientemente a medidas, o propuestas de medidas, conducentes a quebrantar este derecho, como es el caso, de los controles de los precios de alquiler, de las medidas tendentes a tolerar la ocupación, y de la expropiación temporal de viviendas.

En Berlín, los controles de precios han provocado una caída en el mercado de casi un 40%

En los controles de precios de alquiler nos encontramos ante un caso de la llamada expropiación indirecta, al producirse normativamente una privación parcial del derecho de propiedad con respecto al uso deseado por el propietario (su arrendamiento a precios de mercado), lo que además reduce el valor de la propiedad. Se trata de una medida equivocada, puesto que supone un desincentivo al incremento de la oferta dada la menor rentabilidad esperada, que, puede incluso no cubrir los riesgos asumidos en la inversión.

Este constreñimiento de la oferta tiene lugar tanto en cantidad, en la medida en que a corto plazo sale vivienda del mercado de alquiler hacia el de compraventa, y a largo plazo se invierte menos en construcción de nueva vivienda para alquilar; como también en calidad, al posponer los propietarios las inversiones y reformas de mantenimiento de los inmuebles arrendados. El resultado es una reducción de los inmuebles en alquiler en las zonas reguladas, acompañado con un incremento de precios en las no reguladas, es decir, menor cantidad de inmuebles, en peor estado, y más caros. Todo ello dificulta aún más el acceso a los colectivos de menor renta, produciéndose un efecto contrario al deseado, al perjudicar a quién precisamente se pretendía proteger. El Banco de España señala lo contraproducente de esta medida, que provoca una distorsión de los incentivos y lleva a pérdidas de bienestar social en el medio y largo plazo.

El Instituto IFO alemán ha recogido la evidencia reciente de la ciudad de Berlín, donde los controles de precios de alquiler desde mediados de 2019 han provocado una caída de la oferta en el mercado regulado de casi el 40% desde que se anunciara dicha medida, al tiempo que han presionado fuertemente al alza los precios en la parte no regulada. A nivel doméstico, Cataluña ha ensayado recientemente esta medida, generando, en pocos meses, una destrucción de oferta de vivienda en alquiler superior al 10%. Además, el Tribunal Constitucional alemán ha declarado inconstitucional y nula parte de esta normativa, muy parecida a la que propone implementar el Gobierno, por considerar que se vulnera el derecho a la propiedad.

En cuanto a la ocupación de viviendas, llama la atención como, sobre todo a raíz de la pandemia, está teniendo lugar, una progresiva tolerancia social y jurídica, reflejada en los RD 37/2020 y RD 1/2021, con esta actividad ilícita, que vulnera la seguridad jurídica y el derecho de propiedad. Con medidas de este tipo, se produce un efecto llamada que genera un mayor volumen de impagos (y ocupaciones de hecho). Como consecuencia, los propietarios van a exigir, como es lógico, más garantías a los inquilinos para protegerse de estos riesgos, por lo que, serán de nuevo los colectivos más vulnerables, aquellos incapaces de ofrecer las garantías requeridas, los que tendrán más difícil el acceso al alquiler.

Por último, las expropiaciones temporales de vivienda vacía que se han planteado en algunas comunidades autónomas son igualmente desafortunadas, ya que no respetan el principio de proporcionalidad ni el de idoneidad, y la diferenciación de ‘grandes tenedores’, totalmente discrecional, supone un quebranto del principio de igualdad y genera discriminación. No se puede justificar esta intervención con el argumento de que existen viviendas vacías, pues esta circunstancia suele obedecer a rigideces del marco regulatorio o institucional, o simplemente, al momento de crisis económica y de movilidad en el que los inmuebles no encuentran salida.

Si el problema es la escasez de oferta, la solución es estimularla e incentivarla, no bloquearla

En definitiva, todas estas medidas en materia de vivienda quebrantan el derecho de propiedad privada, ya que la naturaleza de este derecho es incompatible con disociar de forma coactiva el uso y disfrute de un bien respecto a los deseos y voluntades de su legítimo propietario. Estas iniciativas son ineficientes y contraproducentes, ya que no solo no logran los fines perseguidos, sino que los agravan y perpetúan, al restringir la oferta y dificultar aún más el acceso al alquiler para los colectivos de menores rentas. Si el problema es la escasez de oferta, la solución eficaz pasa por estimular e incentivar dicha oferta, y no por bloquearla.

En esta línea van las recomendaciones de los principales organismos nacionales e internacionales, como el Banco de España y el FMI, que no deberíamos desoír: evitar introducir incertidumbre, garantizar la seguridad jurídica, simplificar los obstáculos regulatorios, y equilibrar el marco normativo para evitar una protección asimétrica entre inquilino y propietario que perjudique a este último. No se debe olvidar que la evidencia internacional muestra una relación positiva entre el grado de protección jurídica efectiva del propietario y el tamaño del mercado del alquiler residencial. No está de más recordar aquí la experiencia de España con la LAU de 1964, que laminó el mercado de alquiler durante dos décadas, hasta que se liberalizó el mismo en 1985 con ocasión de las reformas para nuestra incorporación en la Comisión Europea.