Promover vivienda se está convirtiendo cada vez más en un gran reto. Por un lado, las últimas medidas aprobadas por parte de la Administración, que penalizan a las empresas que actualmente tienen capacidad de incrementar la oferta de viviendas, y provocando que se vea resentida la actividad del sector. Y por otra, el propio coste de realizar las viviendas, puesto que la evolución de los costes de construcción no ha sido homogénea con la del precio de la vivienda.

En Cataluña, el mercado inmobiliario continúa en una fase de expansión, pero con una lenta recuperación de la actividad y unos valores absolutos aún muy por debajo de las necesidades de nuevos hogares. El Plan Territorial Sectorial de la Vivienda recoge un estudio, el cual indica que en el periodo comprendido entre 2015-2030 se formarán 884.800 nuevos hogares en Cataluña. De estos, se tendrían que restar los que previsiblemente desaparecerán -unos 526.600-, lo cual resultarían necesarios unos 358.200 nuevos hogares en el transcurso de 15 años. Unos datos que aconsejan una producción de 25.000 viviendas anuales, cifra de la cual todavía nos encontramos bastante lejos, y que hace que sea necesaria una producción más intensa para satisfacerla.

La recuperación del sector es lenta, pero constante desde 2013, y la producción de viviendas se incrementa anualmente, aunque si miramos las estadísticas del primer semestre de este año se estaría produciendo una cierta desaceleración: según datos de la Generalitat, el número de viviendas iniciadas en Cataluña entre enero y junio de 2019 es un 10,5% inferior al mismo periodo de 2018. En el caso de Barcelona ciudad, la disminución en este mismo periodo es de un 67,9% respecto del primer semestre de 2018, bajada que coincide en el tiempo con la vigencia de la medida del 30%, y que evidencia un efecto totalmente contrario al pretendido con la norma.

El sector es cíclico y el precio de venta de las viviendas en los diferentes ciclos económicos se ha ido adaptando, así como a los reajustes, en tanto que recibe la presión de la demanda. No obstante, el comportamiento de los costes de la construcción ha seguido una clara línea ascendente: el ritmo de los estándares normativos, la falta de tejido productivo, la escasez de mano de obra cualificada y el incremento del coste de los materiales recaen directamente en el lado de los costes, pudiendo hacer declinar la viabilidad del proyecto.

El agravio augmenta cuando nos referimos a la producción de un producto con precio de venta limitado, en que la repercusión del incremento de los costes es inviable, como es la creación de un parque de vivienda social importante para cubrir las necesidades actuales. Según el “Boletín Económico de la Construcción”, si tomamos como referencia los costes de una promoción plurifamiliar de renta media entre medianeras, el coste de esta se sitúa en el segundo trimestre del año en 1.290,38€ €/m2 (incluidos los honorarios técnicos y permisos de obra, la seguridad y salud, y el beneficio industrial).

Pero este coste, que se incrementó en un 1,7% en el último año, crece de manera constante sin que los efectos de la crisis inmobiliaria lo hayan afectado desde el 2007. Concretamente, el coste de construcción ha aumentado un 44% desde entonces (evolución 2007-2019), pasando de 898,30€/m2 a los 1.290,4€/m2 actuales, mientras que el precio de venta de la vivienda ha sufrido un reajuste importante en el mismo periodo de un -37%, pasando de 3.853.64€/m2 construido en Cataluña en 2007 a 2.430,2 €/m2 construido al primer trimestre de 2019 para una vivienda libre de obra nueva.

Este incremento de costes aún se agrava más cuando se trata de promover vivienda de protección oficial, donde el coste de la construcción se calcula sobre la superficie construida, mientras que el precio de venta corresponde a la superficie útil. Así, sólo el coste de la construcción se sitúa en el 79% del total del precio de venta, que logra los 1.940 €/m2 de superficie útil como precio máximo de venta de una VPO a la zona A, según información de la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Además, a estos gastos hay que añadir la cantidad relativa al suelo, la fiscalidad, los gastos derivados de la gestión de la promoción, los gastos financieros, el beneficio promotor, etc., que complican la viabilidad de cualquier promoción de estas características.

Por otro lado, la falta de mano de obra cualificada en el sector de la construcción es un problema añadido. El futuro del sector transita hacia una mayor integración de las nuevas tecnologías en los procesos, ligada a la tecnología BIM para ir en la actual dirección de la nueva edificación. Para llevar a cabo   los procesos constructivos más actuales hay que profesionalizar el sector y valorizar el oficio para atraer mano de obra, especialmente entre los jóvenes, para que se entienda la construcción como una salida profesional cualificada.