El pasado 13 de junio, el BOPB publicó el anuncio del Ayuntamiento de Barcelona sobre la aprobación definitiva de la instrucción reguladora del Registro de solares sin edificar del municipio. Este registro está relacionado con la obligación de definición de los plazos de edificación introducida por la “Modificación del Plan General Metropolitano para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación en el término municipal de Barcelona”.

En el periodo de exposición pública del documento de la instrucción de este registro, la Asociación de Promotores de Cataluña presentó alegaciones al texto inicialmente aprobado, principalmente con la intención de que fueran tenidas en cuenta las situaciones de relación con operaciones urbanísticas colindantes y la problemática de las situaciones de ocupación ilegal, que impiden la edificación.

El registro municipal de solares sin edificar es de carácter administrativo y tiene por objeto la inscripción de las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar o el incumplimiento de las órdenes de ejecución o rehabilitación en el plazo fijado, referidas a solares concretos, y puede incluir tanto solares como edificios. Este registro es público, y todo el mundo puede obtener copias o certificados de las inscripciones que consten y del contenido de sus datos, según la legislación en materia de datos de carácter general. El ámbito territorial de aplicación de la instrucción municipal de solares sin edificar alcanza a todos los inmuebles comprendidos en el término municipal de Barcelona que estén incluidos en los supuestos siguientes:

1. Cuando no se inicie la edificación de los mismos sujetos a la obligación de edificar dentro de los plazos fijados por el planeamiento.  
2. Cuando no se finalice la edificación de los mismos a que se refiere la letra a) dentro de los plazos fijados por la licencia municipal o por las prórrogas acordadas.
3. Aquellas fincas susceptibles de ser inmediatamente edificadas en el lugar, si el planeamiento establece un plazo para el cumplimiento de la obligación de edificar.
4. Las fincas incursas en incumplimiento de las órdenes de ejecución de obras de conservación y/o rehabilitación, cuando estas se refieran a obras requeridas por la seguridad de las personas o las obras requeridas para la protección del patrimonio arquitectónico o cultural.
5. Las fincas en las que haya edificaciones en ruina, una vez transcurridos dos años desde el momento en el que sobre las cuales se haya dictado resolución administrativa de declaración de ruina sin que se haya sustituido o rehabilitado el edificio sin causa justificada.
6. Las fincas sobre las cuales la propiedad incumpla el convenio de rehabilitación concertado con la Administración para el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación.

Declaración incumplimiento

El expediente para la declaración del incumplimiento de la obligación de edificar, conservar y/o rehabilitar se tiene que incoar de oficio por parte de los órganos municipales competentes. La incoación se tiene que notificar a las personas propietarias, arrendatarias y ocupantes del inmueble por otros títulos, si se conocen, y a las personas titulares de derechos reales y situaciones jurídicas inscritas en el Registro de la Propiedad, con advertencia de los efectos que comporta la declaración. El órgano competente tiene que interesar del registrador de la propiedad la práctica de una nota marginal a la inscripción de la finca para hacer constar la incoación acordada. Instruido el procedimiento, y antes de redactarse la propuesta de resolución, se tiene que poner de manifiesto a la persona propietaria y otras personas interesadas por un plazo de 10 días, para que puedan alegar y presentar los documentos y justificaciones que consideren oportunas.

La resolución de inclusión de una finca en el Registro Municipal de solares sin edificar tiene que contener la identificación de la finca, su edificabilidad, los plazos infringidos, el incumplimiento por parte del titular, la identificación de las personas previstas en este apartado en el párrafo segundo, y la orden dirigida a los órganos municipales competentes de inicio de expediente de alienación forzosa, mediante expropiación o venta o sustitución forzosa, en el cual se tiene que determinar el precio justo de la finca. La inscripción en el Registro Municipal de solares sin edificar comporta la iniciación del expediente de alienación forzosa, en que se tiene que determinar el precio justo del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasación conjunta.

También produce, a lo largo de dos años, varios efectos, entre los cuales destacan que el Ayuntamiento pueda expropiar el solar de oficio para edificarlo. También puede expropiar el solar a instancia de entidades urbanísticas especiales, si son beneficiarias de la expropiación. Así mismo, el Ayuntamiento puede someter la finca o el solar a alienación forzosa mediante la subasta correspondiente, con el procedimiento que se establezca por reglamento. Si la subasta es declarada desierta, se debe convocar nuevamente en el plazo de seis meses, con una rebaja del tipo de licitación de un 25%. Si la segunda subasta también queda desierta, el Ayuntamiento, en los seis meses siguientes, puede adquirir el solar por el precio mencionado. El consistorio puede, de oficio o a instancia de persona interesada, acordar someter la finca o el solar a sustitución forzosa, que consiste en la adjudicación de edificar en régimen de propiedad horizontal con la persona propietaria originario del inmueble a través de concurso público. En este caso, las bases del concurso tienen que determinar los criterios aplicables para su adjudicación, y concretar el porcentaje mínimo de techo edificado a atribuir a la persona propietaria originaria.

Pueden consultar el análisis completo sobre este registro municipal a través de las  circulares elaboradas por servicio jurídico del APCE a través de nuestra web: www.apcebcn.cat