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Roger Medina Juidías, Investigador titular del Instituto Ostrom Cataluña y analista económico del Més324

Control de alquileres: Una mala idea

Novedades legislativas

Es innegable el hecho de que los precios del alquiler se han incrementado de manera sustancial en los últimos años, muy especialmente en la ciudad de Barcelona y su Área Metropolitana. Según el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL), los precios del alquiler en Cataluña (media anual del alquiler contractual medida en euros/mes) han pasado de unos 540€/mes en 2014 a unos 735€/mes en 2019 (a pesar de que hemos observado algunas reducciones trimestrales). Esto supone un incremento de los precios del alquiler del 36% en toda Cataluña. En este mismo periodo, el alquiler medio en la ciudad de Barcelona ha pasado de 688€ en 2014 a 979€ en 2019, un incremento superior al 42%. A pesar de ello, si lo miramos con una perspectiva más amplia los precios sufrieron una fuerte corrección entre el año 2008 y el 2013, con reducciones pronunciadas derivadas de la recesión económica. Así, entre 2008 y 2013 los precios en Barcelona pasaron de 813€ a 671€, una reducción de más del 16%, mientras que en Cataluña pasaron de 677€ a 542€, con una reducción superior al 20%.

Si lo consideramos en términos reales, y teniendo en cuenta que la inflación acumulada en Cataluña entre 2014 y 2019 fue del 6,3%, el incremento real ha sido del 28%, mientras que en Barcelona ha sido de poco más del 33%. Las comarcas y municipios próximos a Barcelona han sufrido dinámicas similares, aunque en la mayoría de los casos, de menor entidad.

Este fenómeno ha motivado un debate público intenso sobre sus efectos y las medidas que se deberían tomar para intentar frenar esta tendencia. Tanto agentes sociales como algunos partidos políticos defienden que estos aumentos expulsan a las personas de renta baja de los barrios y los dificultan el acceso a la vivienda. Para solucionar este problema se propone, entre otros, endurecer la regulación contractual ya existente y extenderla a través de nuevas figuras de intervención. La idea principal que fundamenta estas regulaciones contractuales es la asimetría que existe entre arrendador e inquilino, y tiene como objetivo transferir parte del riesgo y de los costes contractuales al propietario.

En este sentido, el día 9 de septiembre el Parlamento de Cataluña aprobó la Proposición de ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento. Fue el enésimo intento para intentar regular los precios de los alquileres, después de propuestas anteriores que no superaron el trámite parlamentario (como el Decreto ley 9/2019), y otras medidas para controlar los alquileres ya adoptadas a nivel estatal, como la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para incrementar la duración mínima de los contratos o el establecimiento de fianzas máximas.

La evidencia internacional es particularmente desfavorable a la aplicación de controles normativos sobre los precios del alquiler, y se han realizado numerosos estudios que intentan estimar y medir el impacto. La intención de todas estas intervenciones contractuales es, sin duda, noble, pero los resultados pueden ser, aun así, adversos.

Los resultados que generalmente se han observado han sido, entre otros, los siguientes: una reducción de la oferta de la vivienda disponible; una presión alcista sobre los precios; una discriminación por los arrendatarios de renta baja (a quien, por otro lado, normalmente se busca ayudar); un deterioro de la calidad de los inmuebles; una reducción de la movilidad laboral. Estos efectos no necesariamente se dan de manera simultánea y pueden depender del tipo de regulación contractual específica, y también de la calidad de los datos a la hora de hacer las estimaciones pertinentes.

Nos centraremos en analizar los efectos de tres mecanismos de intervención contractual diferentes: el establecimiento de una duración mínima de los contratos, el establecimiento de fianzas máximas y, finalmente, en las restricciones relativas a los incrementos de los precios.

 

Duración mínima

La duración de la vigencia del contrato es una de las intervenciones normativas clásicas. La LAU ha sido reformada en varias ocasiones para modificar este aspecto. Actualmente, la última reforma operada en 2019 fija la duración mínima en 5 años si el arrendador es una persona física, y en 7 años si es persona jurídica (la duración anterior era de 3 años). Actualmente, la duración contractual en España es una de las más extensas de los países de la OCDE.

Las consecuencias económicas de incrementar la duración del contrato son diversas: de entrada, supone una transferencia de riesgo hacia el propietario, puesto que una mayor duración del contrato supone una menor capacidad del titular del inmueble para poder disponer de él ante cambios en circunstancias adversas. En este sentido, grandes fluctuaciones en el precio de mercado pueden hacer que el precio pactado quede fuera de las condiciones del mercado. Una consecuencia indeseable es que los incrementos del precio en los contratos nuevos sean más pronunciados ante la imposibilidad de incrementarlos progresivamente en función de la evolución de las condiciones económicas generales (incremento que tampoco se puede producir a lo largo de la duración del contrato, puesto que la LAU solo permite incrementos ligados a la evolución del índice de precios). Una duración menor haría que los incrementos fueran más progresivos y no se produjeran de manera tan drástica. También es posible que el propietario lleve a cabo un proceso de selección de inquilinos más estricto (por ejemplo, en función de la renta) para asegurar el cumplimiento de los términos contractuales durante la duración del mismo.

En consecuencia, establecer una duración mínima puede alterar la voluntad de los propietarios de destinar inmuebles para alquiler y el tipo de arrendatario a quién están dispuestos a arrendar, sobre todo si no pueden compensar el aumento del riesgo asociado a una duración mínima de cinco o siete años por medio de otras cláusulas contractuales, como la fianza y el precio.

 

Fianza máxima

Los arrendadores y arrendatarios tienen diferentes niveles de información, y cada parte puede aprovecharlos para beneficiarse de su situación contractual (el que se denomina asimetría informativa). Esto puede hacer aumentar el riesgo de la transacción. En concreto, los arrendadores no son capaces de distinguir los arrendatarios cumplidores de los no cumplidores.

Por esta razón, diferentes cláusulas del contrato pueden ser usadas para hacer una criba de los inquilinos potenciales y facilitar la autoselección de aquellos quienes cumplirán con las condiciones del contrato. Un ejemplo paradigmático es la fianza. Actualmente, la fianza que hay que prestar en metálico en España es inicialmente de una mensualidad, que se puede extender a dos mensualidades más como garantía adicional. Esta es también una de las novedades derivadas de la reforma de la LAU de 2019.

Los arrendatarios cumplidores estarán dispuestos a pagar una fianza relativamente alta porque saben que cumplirán con las cláusulas del contrato a lo largo de su vigencia. Evidentemente, estos inquilinos pueden pedir, en función de su poder de negociación, mejorar las condiciones otros términos contractuales a cambio de aceptar una fianza más alta (siempre y cuando estos términos no estén, también, restringidos).

Finalmente, poder determinar libremente la cantidad de este depósito de garantía es un buen mecanismo para incentivar a los propietarios más reticentes al riesgo de alquilar sus inmuebles, puesto que quedan más protegidos en caso de impago o de mala conservación de la vivienda. Así pues, limitar la cantidad puede provocar una reducción de la oferta de los propietarios con más aversión al riesgo y un uso adverso de otros mecanismos contractuales para corregir esta medida  (por ejemplo, un incremento de la renta inicial).

 

Limitación del precio

Esta es, seguramente, la medida más restrictiva. La ley aprobada por el Parlamento fija un incremento máximo de la renta del alquiler y también un nivel máximo en contratos de nueva firma. Más allá de la controversia competencial y jurídica (la ley contaba con un dictamen desfavorable del Consejo de Garantías Estatutarias porque vulnera la competencia exclusiva del Estado en materia de bases de las obligaciones contractuales), y a la espera de un posible recurso en el Tribunal Constitucional, la medida puede tener efectos adversos no valorados por el legislador.

Así, existen numerosos ejemplos que ponen de manifiesto las consecuencias indeseables de una política de estas características. La ciudad de Berlín aprobó una legislación parecida a la catalana y el resultado fue fuertes incrementos antes de la entrada en vigor de la mencionada ley, una reducción de la oferta de los inmuebles regulados y un incremento de la oferta de los no regulados. Un caso muy estudiado es el de San Francisco, donde el control de precios del alquiler redujo la oferta de vivienda de alquiler en un 15% e incrementó los precios en un 5,1% (Diamond, McQuade y Qian, 2019). También aceleró el proceso de gentrificación, puesto que la realización de obras era un motivo para poder esquivar el control de precios, y el 15,3% de propietarios hicieron obras de mejora que acabaron provocando un efecto expulsión de mayor intensidad (la propiedad sometida al control de precios acabó con residentes de mayor renta que la media). La OCDE también ha alertado a Suecia de los efectos adversos de la regulación de precios en Estocolmo, que ha provocado listas de espera para poder alquilar una vivienda de más de medio millón de personas, y un tiempo medio de espera de ocho años.

Que los problemas de urgencia social se dirijan a fijar precios por decreto en vez de emplear política fiscal (ayudas o incentivos) sale gratuito hoy y caro mañana. Supone una dejadez de responsabilidades de la Administración, trasladando sus deberes a terceros.

El incremento de la oferta de vivienda es la medida más efectiva para combatir los incrementos de precios, ya sea a través de incentivos al sector privado o con la provisión pública de alquiler residencial (en la ciudad de Viena, el 60% del mercado de alquiler es de provisión pública). También sería pertinente reducir los requerimientos de nueva construcción y agilizar la concesión de licencias y llevar a cabo una planificación urbanística a escala metropolitana con una mayor conectividad. Finalmente, incrementar los niveles de seguridad jurídica y la eficiencia del sistema judicial (por ejemplo, haciendo que los procesos de restitución de la propiedad no se alarguen en exceso) es algo fundamental para garantizar un buen funcionamiento del mercado de la vivienda. Hay que juzgar las políticas y los programas por sus resultados, y no por sus intenciones. Seguramente por eso Gunnar Myrdal, Premio Nobel de Economía en 1974 y diputado por el Partido Socialdemócrata sueco, afirmó que «El control de los alquileres en algunos países occidentales ha constituido, seguramente, el peor ejemplo de mala planificación por parte de gobiernos carentes de coraje y visión».