El volumen de una población concreta no depende únicamente de la relación entre natalidad y mortalidad (crecimiento natural de la población). Las sociedades son abiertas y dinámicas, por lo tanto, pueden crecer o decrecer en función de la migración: en su definición, la migración es el desplazamiento de un lugar de origen hacia otro destino; en el caso de las personas, conlleva un cambio de la residencia habitual. El movimiento migratorio, dada la estructura política, permite concretar un punto de partida, entonces se habla de emigración (una persona parte de una zona concreta) o de inmigración (cuando llega) para referirse al mismo movimiento.

De este modo, se establece el Saldo Migratorio como el balance que existe entre la inmigración y la emigración en un determinado lugar. Cuando el saldo migratorio es positivo, la población aumenta y cuando el saldo migratorio es negativo, la población disminuye.

Con los datos publicados por el Idescat, en el año 2018 el saldo migratorio total para Cataluña fue de 96.524 entradas netas, como resultado de la migración con el resto de España (-2.689) y la migración externa (99.213). Todas las comarcas registraron saldos positivos, a excepción de la Conca de Barberà. Las inmigraciones procedentes del extranjero (177.216 movimientos) registraron un incremento del 16,7% respecto a un año atrás, y las emigraciones con destino en el extranjero (78.003) disminuyeron un 17,5%.

El saldo migratorio de Cataluña con el resto de España fue negativo tras cuatro años de saldos positivos, como resultado de haber registrado más emigraciones (53.042) que inmigraciones (50.353). Los intercambios migratorios con el resto de España resultaron de signo negativo en 23 comarcas, entre las que destacan el Barcelonès (-1.020), el Vallès Occidental (-680) y el Baix Llobregat (-616). Por otra parte, los saldos positivos más elevados se registraron en Osona (329 personas), la Garrotxa (185) y el Segrià (134).

Los flujos entre comarcas dieron como resultado un saldo positivo en 30 comarcas. El Maresme, Vallès Occidental y el Baix Penedès destacan por registrar los saldos migratorios positivos más elevados, mientras que el Barcelonès destacó por presentar el volumen más alto de salidas netas (-13.710).

Los cambios de residencia entre municipios de Cataluña se incrementaron un 8% respecto al año anterior. Los municipios que registraron saldos positivos mayores como consecuencia de las migraciones internas en Cataluña fueron Badalona (797), Sabadell (585), Calafell y Masquefa (529). En el otro extremo, Barcelona destacó por registrar el saldo negativo interno más grande con 12.313 personas, seguida por dos municipios limítrofes de la capital catalana: l’Hospitalet de Llobregat (-1.560) y Santa Coloma de Gramenet (-571).

En relación con la migración interna dentro de Cataluña según el tamaño demográfico del municipio de origen y destino, se constata que los municipios de más de 100.000 habitantes fueron emisores de flujos migratorios netos hacia el resto de los municipios. Los comprendidos entre 10.001 y 20.000 habitantes destacaron en el conjunto de municipios con saldos migratorios positivos.

El aumento del saldo migratorio en Cataluña por cuarto año consecutivo (con signos positivos desde 2015) e incluso, alcanzando niveles algo superiores a los resultados de 2008 con 96.524 personas, hacen prever la necesidad de viviendas para alcanzar los nuevos hogares de la población entrante. Cabe decir que, en épocas de bonanza, el saldo migratorio total superaba las 120.000 personas (años 2004, 2005, 2006 y 2007) y se redujo de forma drástica en el 2009, donde no superó las 10.000. Del 2012 a 2014 ambos inclusive, en Cataluña el saldo migratorio total fue negativo y a partir de ahí comenzó su recuperación hasta el momento.

La oferta de viviendas al alcance de la población, por lo tanto, es fundamental. La disponibilidad y la localización de la oferta residencial interviene de manera decisiva en las posibilidades de creación de nuevos hogares y sobre todo, para que se pueda llevar a la práctica las preferencias de vivienda de la nueva población en la nueva ubicación territorial.

La producción de viviendas pierde impulso

Contrariamente a la necesidad de incrementar la producción de viviendas, en Cataluña pierde impulso empujada principalmente por el comportamiento de la provincia de Barcelona.

Hasta el tercer trimestre del año 2019, la producción de las viviendas iniciadas en Cataluña alcanza la cantidad de 10.391 unidades, repartidas proporcionalmente en un 75,8% de la provincia de Barcelona, el 11,2% de Girona, el 4,8 % de Lleida y el 8,2% de la provincia de Tarragona. Este total de viviendas en comparación con el mismo período del año anterior supone una disminución del 4,6%. Cabe decir que, del total de las iniciadas en Cataluña, el porcentaje que representaba sobre el total la ciudad de Barcelona ha disminuido considerablemente hasta el 7,6% (en los períodos de recuperación, esta cantidad había alcanzado cerca del 20% con lo que se reafirma la importancia de la ciudad en el comportamiento del conjunto).

En valores absolutos y por provincias, destaca la provincia de Barcelona con un total acumulado del año de 7.869 viviendas, seguida de Girona con 1.166 viviendas, Tarragona con 854 y finalmente Lleida con 502 iniciadas. Dos de las provincias bajan la producción en comparación con el acumulado de los tres trimestres del año anterior que son Barcelona (-8,7%) y la provincia de Lleida (-8,1%) y, dos de ellas incrementan: Girona un 14,7% y Tarragona un 19,8%.

En cuanto a las viviendas terminadas, en Cataluña aumentan 17,4% y contrariamente a la evolución positiva de todas las provincias, es Tarragona la excepción, disminuyendo un 51,3%; el resto, aumentan considerablemente. En valores absolutos, en Cataluña se terminaron 6.256 viviendas de enero a septiembre de 2019.

La ciudad de Barcelona continúa con la desaceleración que viene sufriendo desde comienzo de año. Disminuyen los visados de inicio de obra un 55,3% rebajando el ritmo en la construcción de 787 viviendas en los primeros tres trimestres del año. Este desánimo, se muestra también en la evolución de las viviendas terminadas, que disminuyen un 34,5%.

Todavía nos encontramos con cifras de producción muy por debajo de las necesarias para atender a la demanda y esta pérdida de impulso, nos aleja todavía más de las 25.000 viviendas anuales aconsejables. 

Las ventas de viviendas en Cataluña siguen una evolución constante

En Cataluña, las compraventas de vivienda, hasta el tercer trimestre de 2019, se han mantenido constantes sin mostrar ningún tipo de incremento. La evolución positiva por encima de los dos dígitos de la que gozaba la venta de obra nueva y que reforzaba la evolución del total de las compraventas, se ha resentido e incluso, muestra una desaceleración del acumulado de los tres trimestres del -0,5% mientras que las ventas de segunda mano prácticamente se han mantenido con un incremento del 0,5%. El total de viviendas vendidas en Cataluña alcanza las 61.753 compraventas registradas.

Del total de las ventas, 9.242 correspondían a operaciones de obra nueva y 52.511 a compraventas de vivienda usada. El comportamiento por provincias es totalmente heterogéneo: la provincia de Barcelona mantiene la evolución exactamente igual al acumulado de los trimestres de 2018 mientras que la provincia de Lleida disminuye (-5,1%); siguiendo la tendencia positiva de las viviendas iniciadas en Girona y Tarragona, las compraventas registradas también aumentan (2,7% y 2% respectivamente).

Por tipologías y provincias, únicamente la provincia de Barcelona es la que muestra un aumento de las ventas de viviendas nuevas (6,3%) mientras que es la provincia de Girona la que destaca por las ventas de segunda mano (+5,6%). En valores absolutos, Barcelona representa el porcentaje más elevado sobre el total de ventas en Cataluña (68,3%), de los que 6.528 corresponden a transacciones de vivienda nueva y 35.665 a las de vivienda usada.

Primeros signos de ralentización de las concesiones de hipotecas en Cataluña

Los resultados del período comprendido entre el mes de enero hasta noviembre de 2019 en Cataluña muestran un total de 53.580 hipotecas concedidas para la compra de vivienda, frente las 54.087 concedidas en los mismos meses de 2018. Estas cantidades que no suponen una desaceleración alarmante sí muestran la ralentización del mercado hipotecario, síntomas que desde la recuperación del sector no se habían manifestado. Estos datos, pero pueden ser el efecto, por una vertiente, por un endurecimiento en cuanto a las condiciones financieras que provocarían la exclusión de parte de la demanda y/o por otra, relacionada directamente con un reflejo de la ralentización de la producción de viviendas y concretamente de la evolución de sus ventas. El importe de estas también muestra una desaceleración al mismo ritmo que lo hacen las concesiones, concretamente del -0,8% sobre el acumulado concedido el mismo período del año anterior.

Será importante observar cómo evolucionará el mercado hipotecario en los próximos meses para poder analizar tanto las causas como las consecuencias de su comportamiento.