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ESTUDIO DE LA OFERTA DE VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN EN CATALUÑA 2018

El censo de 2018 incluye los 947 municipios catalanes, en los que se han inventariado un total de 1.214 promociones de obra nueva con un total de 5.813 viviendas a la venta, que representan un 40,4% del total. De este 40,4% de viviendas ofertadas, un 37,0% de viviendas corresponde a promociones finalizadas, y un 46,3% de viviendas en promociones que se encuentran en fase constructiva. De los 947 municipios que conforman Cataluña, 354 tienen promociones activas, e incorporan el 89,5% de la población. Estos datos indican que la oferta de promociones abarca una gran mayoría de la población catalana, pero con un cierto desequilibrio territorial que también se reproduce a nivel comarcal: mientras que en el Solsonès no hay ninguna promoción, o en Les Garrigues o la Terra Alta se registra una promoción en cada una, en el Barcelonès se han registrado 168 promociones.

Por tipologías edificatorias, en Cataluña destacan las viviendas en plurifamiliar de bloque cerrado, concretamente el 68,4% de las viviendas, mientras que las de plurifamiliar de bloque abierto representan un 16,0%. A cierta distancia se sitúan las viviendas unifamiliares adosadas (9,6%), y aún a mayor distancia las unifamiliares aisladas (5,9%).

Todas las viviendas incluidas en el estudio se consideran de obra nueva: el 93,2% es vivienda de nueva construcción, reduciéndose la rehabilitación integral a un 6,8% (a pesar de que casi duplica el porcentaje respecto de 2017) que se concentra principalmente en la comarca del Barcelonès, con 49 de les 68 promociones registradas en Cataluña, que corresponden a 333 de las 398 viviendas censadas.

 

CARACTERÍSTICAS

Las principales tipologías en oferta son las viviendas de 3 dormitorios y 2 baños (30,3%) y de 2 dormitorios y 1 baño (18,7%). Aunque las características de las viviendas están subordinadas a las variables territoriales (1) y al tipo de vivienda media a la venta el Cataluña, por tipología de dormitorios es la siguiente:

 

  • [1] En cuanto a territorio, las comarcas con viviendas con más dormitorios son: Pla d’Estany, la Cerdanya y el Maresme; y las comarcas con viviendas con menos dormitorios: Conca de Barberà, Alt Urgell i Pla d’Urgell.

 

  • -Las de tipo loft (44) se caracterizan por tener un solo espacio, con un solo baño, y el 54,5% dispone de cocina americana.
  • -Las de 1 dormitorio (508) en su mayoría tienen un solo baño (88,2%) y mayoritariamente con cocina estándar (68,6%)
  • -Las de 2 dormitorios (1.685) más de un 35% tienen más de un baño, cocina estándar (68,9%) y más de la mitad (60,0%) disponen de terrazas, balcones o patios.
  • -Las de 3 dormitorios (2.304) la mayoría (86,8%) tienen más de un baño, la cocina estándar se posiciona en el 79,6%, y el 72,4% disponen de terrazas, balcones o patios.
  • -Las de 4 dormitorios (1.096) la inmensa mayoría (98,4%) tienen más de un baño, el 81,8% cuentan con cocina estándar, más del 80% dispone de terrazas, balcones o patios, y un 17,9% tienen lavadero.
  • -Las de 5 dormitorios (176) el 96,6% tienen dos baños o más, la cocina estándar es mayoritaria (83,5%) aunque se observa una presencia de un 16,5% de cocinas americanas; el 86,4% disponen de terrazas, balcones o patios, y alrededor del 40% disponen de un estudio, lavadero u otros equipamientos exteriores.

 

CALIDADES Y EQUIPAMIENTOS

Las calidades más recurrentes en las viviendas son: la calefacción (62,6%), la placa de cocción vitrocerámica (30%), el parqué (29,9%), la bomba de calor –frío y calor- (23,7%), el aire acondicionado -frío- (21,8%), y los armarios empotrados (16,5%). Por debajo del 10% también se encuentran las placas solares, la placa de inducción, la preinstalación del aire acondicionado o la bomba de calor, y la placa de cocción a gas.

Por lo que respecta a los equipamientos, predomina el ascensor (86,9%), la zona ajardinada (38,1%), el trastero (34,3%), y la piscina comunitaria (33,3%).

 

SUPERFÍCIE Y PRECIOS         

En general, conforme aumenta la superficie, aumenta el número de dormitorios, situándose la máxima recurrencia en las viviendas de dos dormitorios entre los 50 y los 70m2, y en los de tres dormitorios entre los 70 y 100m2. En los extremos se encontrarían las 390 viviendas de menos de 50m2 básicamente con un dormitorio, y las 682 viviendas de más de 160m2 con cerca de 4 dormitorios.

 

El 49,7% de las viviendas en oferta de venta no supera los 210.000 euros

El 49,7% del conjunto de viviendas en oferta de venta no supera los 210.000€. Entre estas viviendas se sitúan el 82,1% de las de un dormitorio, el 71,1% de las de dos dormitorios, y el 45,4% de las de tres dormitorios. En la banda más alta se localiza el 8,2% de viviendas con precios superiores a los 600.000€, entre las que se encuentra el 44,6% de las de cinco o más dormitorios.

De media, la superficie útil es de 101,8m2 con un precio de 2.821 euros el m2

La media de la superficie útil de las viviendas es de 101,8m2 con un precio medio de 298.150€, y de 2.821€ el m2 de superficie útil. Por debajo de la media de precios, a nivel general, se sitúan las viviendas tipo loft, de 1 y de 2 dormitorios. Si el análisis se hace a partir de la media del precio/m2, por debajo de la media quedan las viviendas de 1 y 2 dormitorios, pero no el de tipo loft. Tanto por precio absoluto como por precio/m2 útil, las de 4 o más dormitorios permanecen por encima de la media.

-Las viviendas unifamiliares obtienen unos promedios de superficie más altos (204,5m2), así como de precio (532.207€), pero el m2 útil (2.497€) se sitúa por debajo de la media general, evidenciando que el desplazamiento al alza del precio no compensa el de la superficie.

-Las viviendas plurifamiliares están más cercanas a las medias generales, pues aportan más influencia sobre éstas, siendo de 82,2m2 de superficie y de 254.374€ de precio (3.581€/m2 útil).

 

VENTAS E HIPOTECAS

El 73,3% de las ventas las realiza directamente el promotor, el 14,4% de las ventas se vinculan mediante una inmobiliaria del mismo promotor, y el restante 12,3% se lleva a cabo a través de una inmobiliaria independiente.

Las hipotecas para financiar la compra de vivienda, en un 26,6% existe un convenio con una entidad bancaria, en un 22,5% la tramitación la realiza el comprador.

 

Comparativa 2018-2017

El año 2018 registra en los municipios catalanes un número de promociones bastante similar (72 menos) y un número de viviendas a la venta similar (31 menos) en relación con el año anterior. En 2018, la proporción de viviendas en oferta sobre el total de las existentes en Cataluña es del 40,4%, aumentando en un 11,0% la proporción registrada en 2017, probablemente consecuencia de la notable renovación de la oferta.  

Por tipologías de promoción, las variaciones son bastante atenuadas, manteniéndose su presencia proporcional: las promociones plurifamiliares de bloque cerrado se incrementan un 0,4%, situándose en el 61,5%, y las promociones de unifamiliares adosadas se incrementan en un 0,3%, situándose en el 13,3%. Las plurifamiliares de bloque abierto se reducen en un 0,3%, situándose en el 11,6%, y las unifamiliares aisladas disminuyen en un 0,4%, situándose en el 13,5%.

La superficie media de las viviendas a la venta en 2018 es de 101,8m2, con un incremento del 9,3% en relación con el año anterior. Este incremento viene determinado por el aumento de superficie de todos los tipos de vivienda: desde el tipo loft al de 5 o más dormitorios, incremento que se refuerza con una presencia más notable del número de viviendas de más de 3 dormitorios, en detrimento de las de 1 y 2 dormitorios.

El precio medio de la vivienda a la venta en Cataluña es de 298.150€, un 21,2% mayor que el registrado en 2017, registrando todas las tipologías aumentos en el precio.

En lo que respecta al precio por m2 útil, en el conjunto de los municipios catalanes es de 2.821€, valor que supone un precio superior en un 10,9% con respecto al año anterior. El comportamiento por tipologías es bastante diferente. Las viviendas tipo loft aumentan en un 71,1% (se han registrado 44 casos), y las viviendas de 5 o más dormitorios aumentan un 28,8% (se han registrado 176 casos). Ambas tipologías tienen una dependencia muy fuerte de los casos registrados, que son escasos, y con una incidencia débil sobre la media. Aún así, en el resto de las tipologías el comportamiento también es diverso y al alza: incrementan respecto de 2017 su precio m2 útil las viviendas de 2 dormitorios (+18,9%), las de 1 dormitorio (+14,4%), las de 3 dormitorios (+10,5%), y las de 4 dormitorios (+1,6%), básicamente porque el aumento del precio de la vivienda es superior al aumento de la superficie de esta. Los resultados comparativos según tipología son los siguientes:

  • En la tipología de viviendas unifamiliares, la superficie media aumenta en un 3,7%, mientras que el precio de la vivienda aumenta, pero menos (2,3%), lo que implica una ligera disminución del precio del m2 útil del 0,9% respecto de 2017.
  • En las viviendas plurifamiliares, la superficie media aumenta en un 11,25 respecto del año anterior. El precio medio de esta tipología presenta un aumento bastante superior (28,6%), situación que comporta que le precio por m2 útil se incremente en un 13,0% con respecto a 2017.

 

Análisis de los resultados por provincias

La provincia de Barcelona ostenta la segunda posición en la media de superficie (105,6 m2), la más cercana a la media de Cataluña y se sitúa en primera posición en cuanto a precio por m2 de superficie útil (3.809€), ambos influenciados por la del Barcelonès, donde el precio del m² útil llega a los 6.355€, y en menor medida por las del Garraf y el Baix Llobregat que registran 3.485€ y 3.437€ respectivamente.

Hay que indicar que la presencia de la ciudad de Barcelona incide sobre las medias de forma determinante, tanto por su aportación cuantitativa como cualitativa, aportación que se concreta con una superficie media más reducida (90,6m2) y con un precio medio de venta bastante más alto (658.091€), determinando el comportamiento de la comarca del Barcelonès y de la provincia de Barcelona.

La provincia de Girona obtiene la media más alta de superficie (125,2m2), y se sitúa en segunda posición con respecto a la de precio (383.630€) y en precio del m2 útil (2.828€), bastante cercano a la media catalana. Esta situación está condicionada al alza por la presión sobre el número de viviendas y sobre la media de superficie y del precio de la comarca del Baix Empordà. Con los precios por m2 útil más bajos se situarían las comarcas del Gironès i del Ripollès.

La provincia de Tarragona obtiene la tercera media más alta de superficie (86,3m2), de precio de la vivienda (148.753€), y de precio por m2 de superficie útil (1.701€). Las comarcas del Baix Camp (2.114€ per m2 útil) y del Tarragonès (2.111€ per m2 útil) son las que presionan la media al alza, y las de la Conca de Barberà (899€ m2 útil) y el Montsià (902€ m2 útil) las que presionan la media a la baja.

La provincia de Lleida registra las medias más bajas, siendo la superficie de 84,0m2, la de precio de 110.409€, y la de precio por m2 útil de 1.283€. Los extremos están bastante polarizados: así, la Vall d’Aran se encontraría en la banda más alta (2.576€ por m2 útil), y el Pla d’Urgell en la más baja (726€ por m2 útil).