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Antonio Gil,Socio Cuatrecasas

 

Análisis de la fiscalidad inmobiliaria

EL RELEVANTE EFECTO IMPOSITIVO EN EL COSTE DE LA VIVIENDA

Cuando se habla del elevado precio de la vivienda en nuestro país, se trata del asunto en términos generales y en ocasiones demagógicos, poco se reflexiona sobre las causas y partidas que configuran este elevado coste.

Una de estas partidas de gasto, relevante por otra parte, es la que genera la imposición que soporta directa o indirectamente el comprador de una vivienda.

En la promoción inmobiliaria, las administraciones públicas obtienen una importante rentabilidad, vía impuestos, que se acaban repercutiendo en el coste final de la vivienda, como quién soporta estos costes es el promotor, quien luego los traslada al comprador final, este último no es consciente de la carga impositiva que está soportando al adquirir su vivienda.

Debemos distinguir pues entre el coste impositivo indirecto y el directo.

 

El coste indirecto para el comprador

 

Empecemos por la compra del suelo, esta compra puede estar gravada por dos vías diferentes, incompatibles entre sí.

 

  1. La compra puede estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, (ITP), a tipos, en Cataluña, de entre un 10% y un 11%, o
  2. a un 21% de IVA, que no será un coste, pues es recuperable por el promotor, pero al que habrá que añadir un Impuesto sobre de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que será de un 1,5% o un 2,5% del valor del suelo.

 

En paralelo a la compra vendrá la financiación del proyecto. Hasta las recientes sentencias del Tribunal Supremo, el coste del impuesto por la constitución de una garantía hipotecaria, debía soportarlo el financiado, la empresa promotora. Dudo que algo vaya a cambiar en este sentido, pues previsiblemente las entidades financieras, trasladarán el impuesto a las empresas promotoras, en virtud del principio de libertad de pacto. El tipo impositivo de esta garantía de financiación es del 1,5%, del principal del préstamo, los intereses de al menos tres años, y las costas. Todo ello acaba representando un tipo impositivo real sobre el importe financiado de aproximadamente un 2,1%.

En esta fase previa a la promoción inmobiliaria, aunque no siempre, pueden producirse hechos imponibles susceptibles de generar mayor tributación por el IAJD. Nos referimos a supuestos tales como; (i) segregaciones, agrupaciones o agregaciones en los suelos adquiridos, necesarias para ejecutar el proyecto inmobiliario, (ii) posibles condiciones resolutorias explicitas vinculadas al cobro del precio, (iii) cambios de rango en las garantías hipotecarias existentes, entre otros. En definitiva, cualquier actuación que pueda implicar la existencia de un documento elevado a público, inscribible en un registro público y evaluable económicamente, puede acabar provocando un coste equivalente al 1,5% del valor de la operación que se pretenda realizar.

Antes de iniciar la promoción deberá el promotor realizar una liquidación provisional sobre el Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO). Considerando el coste efectivo y material de las obras que se pretenden ejecutar y sobre esta base, deberá pagar, en Barcelona, dado que se trata de un Impuesto Municipal, un 3,35% sobre el coste total. Finalizada la obra se deberá revisar el coste definitivo de la misma y liquidar la diferencia de ICIO entre el valor declarado de la obra en la liquidación provisional y el efectivamente soportado.

Durante la promoción se soportará IVA a tipos del 10% y del 21%. No obstante, este coste del IVA no va a encarecer el precio del inmueble, pues con carácter general el IVA va a ser fiscalmente deducible para el promotor inmobiliario, salvo que, a éste, en el desarrollo de su actividad de promoción inmobiliaria, le sea de aplicación la prorrata general del IVA, situación ésta que debería poder evitarse previendo y actuando con antelación sobre tal posibilidad.

Una vez la promoción haya concluido, habrá que realizar la declaración de obra nueva cuyo coste será, en principio, equivalente al 1,5% de la base imponible que se utilizó para la liquidación del ICIO, según reza la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo.

Tras la declaración de obra nueva, si la intención del promotor es la de vender las viviendas, habrá que proceder a realizar la declaración de división horizontal al efecto de distribuir el edificio en unidades, viviendas y locales, susceptibles para su venta. El coste de esta actuación será de nuevo del 1,5% sobre el coste de compra del suelo más el valor de lo liquidado por la declaración de obra nueva.

Con la suma de estos costes, a los que se habrán de añadir los relativos a las tasas, licencias, cédulas de habitabilidad, de primera ocupación etc. etc. etc.., que el promotor deberá haber liquidado, podremos determinar que el promotor habrá encarecido su producto, sólo en impuestos desde la adquisición del solar, entre un 11,5% y un 20%, dependiendo de si en la compra del suelo se satisfizo IVA o TPO, y otras particularidades que pueden darse en la numerosa casuística existente.

A los anteriores impuestos indirectos, habrá que añadir, como al resto de contribuyentes los que se corresponden con el Impuesto sobre Sociedades, equivalente al 25% del beneficio obtenido, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que deberá pagarse con la transmisión de las viviendas y el Impuesto sobre las Actividades Económicas que se devengará en sus dos cuotas, fija y variable, dependiendo ésta última de los m2 vendidos.

 

El coste directo para el comprador

 

Cuando ya el activo salga al mercado, el comprador deberá hacer frente a dos nuevos impuestos por la compra, que incrementarán directamente su coste. El primero de ellos el IVA, que representará para el comprador un coste equivalente al 10% del precio de la vivienda y el IAJD con un coste del 1,5% adicional.

Finalmente, queda por ver cómo se gestionará el coste de las hipotecas para los particulares, aunque pocos dudamos que de una forma u otra las entidades financieras acabarán repercutiéndolo, si bien es cierto que este coste no se pagará como hasta ahora, todo al inicio de la operación, sino que previsiblemente será prorrateado en el tiempo de duración de la hipoteca.

Se acompaña a continuación un sencillo ejemplo en el que podrá apreciarse la cadena impositiva que soporta de forma directa e indirecta el adquirente de una vivienda. Hemos incorporado al cálculo los costes más frecuentes con los que nos podemos encontrar y hemos obviado lo que no son propiamente impuestos, pero que también son recaudados por las administraciones públicas, tales como tasas, permisos, licencias, entre otros.

 

 

A este precio de venta habrá que descontar para determinar el beneficio los gastos de estructura y generales de la empresa.

[1]   Se ha considerado que el promotor solicita una financiación del 80% del proyecto.

[2]   Tipo aproximado sobre el valor de la financiación considerado que la base imponible incorpora intereses y costes.

[3]   Se descuentan del coste material de la obra un 20% por costes que no se incorporan a la base imponible del ICIO ni del IAJD.

[4]   A este coste habría que añadir las tasas, permisos y licencias, así como el coste de los impuestos directos que indicamos en el último párrafo del coste indirecto para el promotor.