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La opinión del sector

LA PROMOCIÓN DE VIVIENDA LIBRE Y PROTEGIDA PARA VENTA Y ALQUILER

Por último, se celebró una Mesa Redonda con el título “La promoción de vivienda libre y protegida para venta y alquiler”. Moderada por el Profesor de Dirección Financiera del IESE, José Luis Suárez, participaron en la misma, Elena Massot, Consejera Delegada de Vértix; Juan Velayos, Consejero Delegado de Neinor Homes; Eduard Brull, Consejero Delegado de Grup Qualitat; Ramon Ruiz, Consejero Delegado de Visoren; y Guifré Homedes, Director de Amat Inmobiliaria.

El intercambio de opiniones se basó esencialmente alrededor de cuatro ejes: ¿Hasta cuándo continuará el ciclo expansivo el sector?, ¿Cuál ha sido el cambio más notorio por parte de la demanda después de la crisis?, ¿Quién debe gestionar el suelo? y ¿Cómo potenciar la aplicación de las nuevas tecnologías en el sector?

Respecto a la continuidad del ciclo expansivo hubo acuerdo general considerando que puede prolongarse aún entre 2 y 3 años más, apuntándose una serie de factores que son y serán claves para dar continuidad a la actual coyuntura sectorial. El primero es que desde que se salió de la crisis se ha conseguido recuperar la confianza del cliente. También, tener un buen conocimiento de quien conforma la demanda natural según el tipo de producto de que se trate; y por último prever las repercusiones que puede tener la demanda internacional sobre el mercado y sobre el comprador nacional. También se señaló que durante estos dos o tres años de bonanza las compañías tienen la obligación de estar preparadas para cuando el ciclo del sector cambie. De hecho, las empresas están acostumbradas a convivir con los ciclos económicos, sin que ello sea óbice para continuar trabajando en un mejor conocimiento del sector y de las posibilidades que ofrecerá en un nuevo escenario.

Se hizo mucho énfasis en los cambios que ha podido experimentar la demanda durante este largo período de crisis. Se ha conseguido recuperar la confianza del cliente y se juzgó imprescindible para tener un buen conocimiento de quien conforma la demanda natural según el tipo de producto de que se trate. Se apuntó también que actualmente la demanda pide a la vivienda de nueva construcción calidad, distribución y diseño. Tres conceptos que van a ir a más en los próximos años, por lo que se espera ir incorporado tales requerimientos a todos y cada uno de los proyectos. También hubo acuerdo en que ahora el cliente tiene una mayor opinión de todo y dice abiertamente lo que piensa y lo que quiere. Esto, que ahora puede parecer algo poco habitual, sí lo será en un plazo no superior a los 3 ó 4 años. Estuvieron de acuerdo también en que las empresas viven actualmente de la vivienda de reposición; pero que hay que pensar en qué va a ocurrir cuando la demanda que ha estado unos años contenida se agote, ya que las nuevas generaciones de jóvenes que se encuentran en edad de emanciparse les será muy difícil comprar una vivienda por lo que, previsiblemente, la inmensa mayoría se desviará hacia el alquiler.

Al entrar en el tema del alquiler se explicó que se ha notado que la situación de las familias es diferente, habiendo cambiado en los últimos diez años. Las empresas dedicadas al alquiler han notado que se ha frenado mucho la rotación y que el cliente joven es más realista con la actual situación del mercado ya que sabe que sus ingresos (sumados a los de su pareja) van a cambiar poco en los próximos años por lo que, dada la situación de inestabilidad, prefieren no hipotecarse y continuar de alquiler.

Sobre el suelo, se hizo hincapié en que se necesita lo que se calificó como “fábricas de suelo”. Es decir, que hay que generar suelo suficiente en cantidad y calidad con un nuevo modelo industrial capaz, a su vez, de general un auténtico “banco de suelo”. Hay que tener más conocimiento de la demanda, ver dónde está, y ser capaces de comprar suelo, si es necesario, para promover. Se puso en evidencia también que el suelo es un mercado absolutamente atomizado donde cada administración local impone sus criterios y sus normas, lo que obliga a unos plazos larguísimos en la preparación de suelo, un camino en el que hay que soslayar múltiples dificultades y donde el “riesgo”, sobre todo, es político. Una situación que no es nueva ya que las empresas la vienen padeciendo desde hace muchos años y el no disponer de suelo finalista puede provocar tensiones que serán muy difíciles de solucionar.

Por último, se abordó la cuestión de las nuevas tecnologías y se consideró que ya tienen un papel importante en la comercialización de los productos inmobiliarios, sobre todo en vivienda. Que las empresas inmobiliarias no pueden estar al margen de este fenómeno de masas y que, por ejemplo, Internet supone ya un vehículo generalizado para el primer acceso a la información, de ahí su manifiesta importancia. Eso sí, se precisó que, si bien para la venta cada vez es más necesario incorporar elementos tecnológicos, no así, de momento, en el alquiler ya que hay tan poco producto que muchas viviendas se alquilan sin apenas anunciarlas, por lo que la vivienda de alquiler no requiere de una inversión en publicidad como la venta.