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Lluís Marsà, Presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE)

LA NECESIDAD DE UN MARCO JURÍDICO ESTABLE

La consolidación del ciclo de recuperación en el sector inmobiliario residencial es una realidad. Tanto la demanda como los precios de la vivienda finalizaron en 2016 con repuntes moderados, en línea con la evolución positiva que preveíamos hace ahora justamente un año. Los seis primeros meses de 2017 confirman la persistencia del aumento de la producción de viviendas en Cataluña, habiéndose iniciado un total de 6.448 nuevas unidades, cifra que supone un incremento del 52% en comparación con 2016. El comportamiento de las viviendas acabadas ha discurrido por idéntico camino; un aumento del 55% y 3.631 viviendas terminadas. Y, por último, también las compraventas se han incrementado en un primer semestre espectacular: 6.212 viviendas nuevas (+18,3%) y 40.337 usadas (+19,9%).

Actualmente no existen factores que nos muevan a pensar en un cambio de esta tendencia. Los precios de la vivienda siguen teniendo catalizadores positivos como la normalización de los ratios de esfuerzo financiero y el aumento en el precio del suelo, que acumula ya más de cinco trimestres consecutivos de incremento, después de un ajuste muy importante desde los máximos alcanzados en el cuarto trimestre de 2007.

Sin embargo, este incremento o estabilización de los precios continuará siendo desigual en las diferentes ubicaciones, siendo mayor en aquellas localizaciones selectivas. Es decir, que este aumento de precios no implicará necesariamente que se recuperen los máximos anteriores a la crisis.

No obstante, para el actual ejercicio todo hace prever que las compraventas de vivienda continuarán ganando espacio. En anteriores ocasiones hemos señalado que la recuperación del mercado inmobiliario no supondrá de ninguna forma recuperar los niveles de demanda de los años del boom. Los cambios estructurales en la demografía hacen inalcanzables los niveles de demanda superiores a unas 25.000 viviendas anuales en Cataluña que, por otro lado sería el umbral adecuado para dar respuesta a las necesidades anuales de la población catalana.

En cualquier caso la lejanía de estos máximos no implica que no nos encontremos ante un escenario de crecimiento de las ventas de vivienda, que se verán impulsadas por varios factores, sobre todo por el propio ciclo expansivo y la mejora de la ocupación, aunque el ritmo de creación de esta última sea más lento de lo que sería deseable, el aumento del número de ocupados y la estabilidad laboral supone un catalizador para la demanda de vivienda.

Las oportunidades de compra se van agotando y el potencial alcista de los precios es ya más limitado, una vez que los precios en zonas premium han alcanzado máximos anteriores a la crisis y los ratios de esfuerzo financiero vuelven a crecer. En otras palabras, que los precios seguirán subiendo en las áreas más consolidadas de las grandes ciudades a corto plazo pero, que en el plazo sugerido, se moderará la intensidad.

De todas formas, hay que decir que los aumentos no han sido, ni son homogéneos. Sí en ciudades como Barcelona, por ejemplo, y algunos municipios de su área metropolitana, pero a la que nos alejamos del “centro” los aumentos son mucho más reducidos o inexistentes.

Si observamos la evolución de los precios en 2015 y en 2016, parecería que se está gestando un nueva burbuja ya que en 2016 se encarecieron un 4,7%. Sin embargo, si tenemos en cuenta la inflación resulta que la revalorización real de la vivienda, al menos en 2016, sólo fue del 2,8% para el conjunto del país, apenas remontando una caída de más del 50% que experimentó durante los años de la crisis.

Como se ha señalado al principio, los seis primeros meses de 2017 confirman la persistencia del aumento de la producción de viviendas en Cataluña, habiéndose iniciado un total de 6.448 nuevas unidades, cifra que supone una incremento del 52% en comparación con 2016. Si nos fijamos en el ejemplo de Cataluña con una producción en el año 2016 de 8.317 viviendas iniciadas, cuando serían necesarias sobre las 25.000, puede deducirse perfectamente que con tales cifras en modo alguno puede hablarse de burbuja.

Es más, las cifras no engañan. En 2013 se iniciaron en toda Cataluña 3.036 unidades, la cantidad más baja de toda la serie histórica; en 2014 fueron 3.846, un año después, en 2015, se iniciaron 6.176 y, por último, en 2016 se alcanzó la cifra de 8.317 nuevas viviendas.

Analizando, pues, la tendencia de la producción y de los precios durante los últimos años, resulta que no es que el ladrillo esté recalentándose, sino que tan solo está normalizándose después de una muy pronunciada caída durante todos estos años, en los cuales la economía en su conjunto, y en especial el sector inmobiliario, han venido padeciendo.

Aunque todo esto, claro está, siempre y cuando podamos disponer de un marco jurídico estable que nos permita trabajar con confianza, dentro de un clima benigno y en un horizonte claro.