El pasado 6 de julio tuvo lugar en el auditorio CosmoCaixa de Barcelona una jornada organizada por la Asociación de Promotores de Cataluña en colaboración con CaixaBank, destinada a analizar la actual coyuntura económica y su relación con el sector inmobiliario. En la misma participaron, el Secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda del Ministerio de Fomento, Julio Gómez-Pomar; el secretario de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat, Carles Sala y el Director Territorial de CaixaBank, Jordi Nicolau, que dió la bienvenida a todos los presentes en nombre la entidad, directivos de la misma y de varios presidentes y consejeros delegados de empresas promotoras que debatieron el tema objeto de la sesión, además del Presidente de la APCE, Lluís Marsà. La Clausura corrió a cargo de Carles Casanovas, Director de Negocio Promotor de Caixabank.

El mercado inmobiliario español continúa siendo un sector atractivo para la inversión. La gradual reducción del stock y el fuerte crecimiento en los visados de obra nueva sugieren que, esta vez sí, la actividad promotora despierta de su prolongado letargo para entrar en una fase caracterizada por un sólido crecimiento de la demanda y por un comportamiento dispar de la oferta en función de su ubicación en el territorio.

Esta tendencia alcista de la demanda, que se espera se mantenga durante los próximos años, va en función de un serie de factores que, de momento, resultan favorables.

Primero, el crecimiento económico y la creación de ocupación. La economía prolongará su fase expansiva durante los años 2017 y 2018, por los cuales se estiman incrementos del PIB entre el 2,8% y el 3,2%, dependiendo de las fuentes. Esta expansión dará continuidad a la tendencia positiva del mercado laboral, como ya se puso de manifiesto a lo largo de 2016 con la creación de empleo, una variable clave para la demanda de vivienda.

Segundo, la inversión inmobiliaria se ha convertido en uno de los escasos activos capaces de generar rentabilidades superiores a la inflación. En un contexto de mercado caracterizado por la volatilidad en renta variable y la rentabilidad cercana a 0% en los depósitos y la renta fija a largo plazo, el sector inmobiliario continuará atrayendo flujos de inversión. Este hecho es positivo pues permite incrementar el parque disponible de vivienda en arrendamiento necesario para cubrir la demanda de primer acceso, sobre todo de jóvenes que quieren emanciparse y que no disponen de un ahorro previo para comprar.

Tercero, los tipos de interés hipotecarios continúan siendo bajos. Los costes de financiación son un incentivo para la adquisición de vivienda. Sin embargo, todo hace indicar que el proceso de reducción se puede dar por acabado. También, la progresiva normalización de la política monetaria por parte del BCE puede hacer que el Euribor suba, aunque no parece que vaya a suceder antes de 2018.

Cuarto, el incremento del precio de la vivienda continuará a la alza. Sin embargo, el precio medio, según los datos oficiales del INE y del Banco de España, no permite ver la significativa disparidad de precios entre diferentes ubicaciones. Es más, este incremento de precios a las zonas más consolidadas se mantendrá por la reducción del stock y por la escasez de la oferta disponible.

La consolidación del ciclo de recuperación en el sector inmobiliario residencial es una realidad. Tanto la demanda como los precios de la vivienda finalizaron 2016 con repuntes moderados, en línea con la evolución positiva que preveíamos hace ahora justamente un año. Los dos primeros meses de 2017 confirman la persistencia de la producción de viviendas en Cataluña, habiéndose iniciado un total de 2.067 unidades, cifra que supone una aumento del 111,1% en comparación cono el mismo periodo de 2016, en el que se iniciaron 979. De igual las compraventas se han incrementado en un primer trimestre espectacular, con un aumento inter-trimestral del 23,5%, el más elevado de los últimos seis años.

A pesar de esta recuperación lo cierto es que el sector todavía se encuentra lejos de su zona de confort, con actores diferentes a los habituales y con niveles de producción reducidos. De hecho, 2016 se cerró habiendo iniciado 8.317 nuevas viviendas frente a las 6.176 del año anterior y de las 3.036 de 2013, la cifra más baja de toda la serie histórica.

Para el actual ejercicio todo hace prever que la producción de vivienda continuará ganando espacio sin que  suponga recuperar los niveles de demanda de los años del boom. Los cambios estructurales en la demografía hacen inalcanzables los niveles de demanda superiores a las 23 o 24.000 viviendas anuales en Cataluña. Sin embargo, ello no implica que no nos encontremos ante un escenario de crecimiento de las ventas impulsadas por el propio ciclo expansivo y la mejora de la ocupación.

Si hay un subsector que ha salido reforzado de la recesión este no es otro que el alquiler, que ha pasado de ser prácticamente residual en el parque de viviendas a tener un peso importante, cuyo resurgir ha venido tanto desde el lado de la oferta como del de la demanda.

La mayoría de expertos ven con buenos ojos el auge del alquiler y lo perciben como un factor de equilibrio que dota de mejor salud a un mercado arraigado desde hace más de medio siglo en la compra.  Es, pues, urgente ampliar este mercado, entre otras cuestiones por que la escasez de oferta de pisos de alquiler y el aumento de la demanda están empujando a la alza los precios, aunque de manera muy diversa según cada municipio o comarca, para lo cual el diseño de las políticas públicas de vivienda tiene que pasar inexorablemente por garantizar el acceso a la vivienda de las familias mediante el incremento de una oferta asequible de alquiler.

Para poder aumentar el parque, el alquiler tiene que ser una alternativa real a la compra y una opción atractiva para propietarios y familias. Para las familias, que necesitan estabilidad, asequibilidad y flexibilidad, y para los propietarios que precisan rentabilidad, garantías y seguridad jurídica.