Querría aprovechar este espacio para analizar el contenido del anteproyecto de Ley de Territorio, de gran trascendencia para el sector. Una nueva norma que representa una reforma ambiciosa de los objetivos, de los procedimientos y de los instrumentos en materia de ordenación territorial, y que quiere facilitar una gestión adaptada a un territorio diverso y a unas circunstancias cambiantes, situando la sostenibilidad ambiental, social y económica como marco de la toma de decisiones.

Dicho esto, hay algunos aspectos que, entendemos, presentan determinados espacios en blanco.

Se observa en el texto, que, en relación al documento de criterios, aprobado por el Gobierno el mes de septiembre de 2016, y fruto de los debates, y sin duda de las ideas y propuestas realizadas durante el amplio proceso de participación ciudadana, se han recogido muchas de ellas, algunas, por cierto, de la Asociación. Las cuestiones más relevantes son las que nos preocupan, y creemos que de no ser corregidas o matizadas pueden generar problemas y ser negativas para la incipiente recuperación del sector y de la economía.

El periodo transitorio para poder desarrollar el suelo urbanizable delimitado, que tenga esta condición en el momento de la entrada en vigor de la nueva ley, estimamos que tendría que ser como mínimo de 15 años, y que si no se resuelve afectará la seguridad jurídica, y sobre todo comportará un gravísimo problema a los agentes desarrolladores del urbanismo; es decir a los promotores públicos y privados, y a las entidades financieras, que son los que operan en esta actividad, y que serán los que tendrán que continuar garantizándola.

La asignación explícita de aprovechamiento del subsuelo, hasta este momento nunca había sido establecida, y de prosperar en su redacción, dejaría en una grave situación tanto el suelo calificado como residencial como el de actividad económica, puesto que en los planeamientos sólo se determina el aprovechamiento del vuelo, y se establecen las obligaciones de aparcamientos o servicios, y se da siempre por supuesto que se pueden emplazar en el subsuelo.

Se observa también en el texto, la persistencia de valorar la oportunidad de los nuevos planeamientos, no solamente teniendo en cuenta el suelo urbano pendiente de edificar, si no que contabiliza el que, estando edificado, no ha agotado su aprovechamiento, y también las viviendas vacías y las pendientes de rehabilitación.

Sobre esto ya hemos manifestado reiteradamente que se hace un análisis poco realista, puesto que los suelos urbanos que no han agotado la edificabilidad, difícilmente podrán ser activados, y en todo caso no parece que sea acertado contar con ellos para hacer el cálculo de disponibilidades.

También, sobre las viviendas vacías -una cuestión que se viene debatiendo mucho en los últimos tiempos-, siempre que se ha querido determinar su número real, se ha podido comprobar que es muy difícil, y en muchos casos se ha descubierto que no era relevante. En cuanto a las viviendas a rehabilitar, la mayoría de ellas están habitadas y por lo tanto no forman parte del parque disponible.

Preocupa mucho esta cuestión, pues la carencia de previsión de suelos aptos para la edificación es lo que provoca -según nuestra opinión-, que cuando la demanda se reactiva, como ocurre en la actualidad, presiona sobre una oferta escasa, produciendo incrementos en los precios de las viviendas. Ya hemos dicho en más de una ocasión que la única forma de que no se produzca inflación en los precios, tanto en venta como en alquiler, es producir una oferta adecuada y suficiente para atender la demanda.

Por otro lado, se considera positivamente que se dejen para el reglamento cuestiones que no son imprescindibles en la ley, y que precisarán de modificaciones más rápidas y ágiles, para ir adaptándolas a las cambiantes realidades económicas y sociales, pero no parece posible en el caso del “certificado de aprovechamiento urbanístico”, ni tampoco en el valor inicial del coeficiente para determinar la cesión de suelo de aprovechamiento.

Finalmente, una cuestión sobre la que queremos llamar la atención es el criterio generalizado de considerar que para valorar la pertenencia o la oportunidad de los crecimientos urbanísticos, se tengan en cuenta los crecimientos o decrecimientos de los últimos diez años, sin valorar las circunstancias especiales de la crisis durante este periodo, con pérdida de población, en unas condiciones que difícilmente se volverán a producir, y que sería lógico fueran matizadas como coeficiente o vector de cálculo.

La Ley de Territorio ha de tener un carácter generalista, voluntad de futuro, de permanencia y de consenso, conceptos que deben ir de la mano con una imprescindible estabilidad y seguridad jurídica, lo cual implica también aceptar una planificación urbanística que supere la estricta visión territorial local.