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Joana Crespo, Responsable de Estudios de la APCE

Los efectos de la inseguridad jurídica en la oferta

El mercado inmobiliario que hasta el momento disfrutaba de una lenta, pero clara recuperación de la actividad, ha disminuido el nivel de producción en el primer trimestre de 2019.

La producción de viviendas iba claramente en incremento a pesar de que con cifras muy por debajo de las necesarias para atender la demanda. La recuperación del sector hasta el momento, era evidente y constante desde el 2013 y con recorrido positivo hasta llegar a las cantidades previstas de necesidades de hogares. El bajo nivel de construcción de viviendas nuevas con una demanda creciente de esta tipología, hacen que sea necesaria una producción intensa para satisfacerla.

Preocupa que la reciente aparición de algunos tipos de medidas por parte de la Administración que penalizan a las empresas que tienen capacidad actualmente de aumentar la oferta de viviendas, pueda afectar directamente a la actividad del sector y es en este primer trimestre del año con los datos de los visados de inicio de obras publicadas recientemente por la Agencia de la Vivienda, que se pone de manifiesto un cambio de tendencia de la producción de viviendas por primera vez desde el punto de inflexión de 2013. Aunque no estemos ante un resentimiento sustancial, a pesar de ser leve, la obra nueva ha sufrido una bajada cuando los niveles de actividad continúan muy por debajo de la actividad considerada como óptima para cubrir las necesidades. De momento, estamos a la expectativa de recibir más información sobre la actividad de los próximos meses.

Con datos del primer trimestre, los visados concedidos por los colegios de aparejadores en relación a la construcción de nuevas viviendas en Cataluña en el 2019 bajan un 5,2% en comparación con el primer trimestre de 2018, logrando la cantidad de 3.462 viviendas; no hay que remarcar que es una cantidad todavía muy escasa para las necesidades de un mercado con recorrido.

Esta contracción de las viviendas iniciadas, viene directamente relacionada por el comportamiento de la provincia de Barcelona (-9,4%), que si bien la mayoría de sus coronas incrementan significativamente, la ciudad de Barcelona, con una influencia directa sobre el total, disminuye considerablemente un 62,9% la obra iniciada y también lo hace en la obra acabada (-20,8%). La provincia de Tarragona, es la segunda que muestra en el periodo una disminución de los visados de inicio de obra del -8,2% y de los certificados finales del -24,8%.

Desde la APCE, consideramos imprescindible constituir la comisión de seguimiento y evaluación de la MPGM para la obtención de vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado y el impulso de nuevas medidas para ampliar la vivienda asequible de alquiler en Barcelona, tal y como acordó el pleno del Ayuntamiento de Barcelona en su sesión del 28 de septiembre de 2018.

Es importante crear oferta de vivienda para absorber la demanda con unas perspectivas favorables que nos indican que continuará experimentando una mejora por la confianza generada hasta el momento en la economía, siempre que no se produzca un cambio de tendencia de factores tan importantes como la propia situación económica, la creación de ocupación o muy importante, de la evolución de los tipos de interés.

Con la producción actual del primer trimestre del año en Cataluña, se comprueba cómo las compraventas, superan la absorción de la oferta de viviendas nuevas acabadas (1.983 unidades). Este efecto es el que provoca que una demanda fuerte y consolidada, ante una oferta escasa, presione al alza los precios a una velocidad suficientemente importante.

En Cataluña, se alcanzaron las 21.478 operaciones de compraventas de viviendas en el primer trimestre de 2019, dato que supone un incremento del 5% en comparación con el mismo periodo anterior. De éstas, el 66% correspondían a viviendas vendidas dentro de la provincia de Barcelona a la vez que muestran una evolución positiva del +5,7% -en relación a las operaciones realizadas en el primer trimestre de 2018-, seguida por el comportamiento de la provincia de Tarragona con un incremento del 4,7%, Girona (+2,6%) y Lleida (+2,3%).

Del total de compraventas realizadas en Cataluña en el periodo, 3.517 correspondían a ventas de viviendas nuevas y 17.961 a operaciones de viviendas usadas. Es importante hacer mención del cambio de tendencia de las ventas de vivienda nueva con crecimientos relativos importantes que influyen directamente en el total, contrarrestando la desaceleración de las ventas de segunda mano, -efecto contrario al de épocas de crisis -, a pesar de que el mercado de segunda mano en valores absolutos, continúa teniendo un mayor peso. En el primer trimestre del año, el incremento de las operaciones de obra nueva fue del 7,6%, tres puntos por encima de la usada. Repuntan las ventas de viviendas nuevas en la provincia de Barcelona tanto en valores absolutos (74% del total) como en valores relativos (+13,8% de incremento), contrariamente al comportamiento de la provincia de Girona que es la única que disminuye un 17,8% la venta de obra nueva a la vez que es la que más incrementa en las operaciones de segunda mano (+7,1%).

La importancia de la demanda extranjera

El último informe anual del Colegio de Registradores correspondiente al ejercicio 2018, publica el ranking de compra de vivienda por parte de extranjeros evidenciando la clara recuperación del mercado inmobiliario así como las preferencias territoriales de la demanda extranjera en España, definida principalmente como compra por atractivo turístico.

Desde el mínimo histórico de 2009 hasta el 2017 se acumulaban ocho años consecutivos de crecimiento, triplicando su peso porcentual con un crecimiento más que notable. A pesar de que la alta demanda extranjera se ha mantenido también durante 2018, en términos porcentuales es el 12,64% del total de compras de vivienda han correspondido en extranjeros, dando lugar a un ligero descenso respecto a 2017 (13,11%). Sin embargo, en la medida que se ha producido un incremento del número total de compraventas en valores absolutos en el 2018, las compras de vivienda por extranjeros a pesar del ligero descenso porcentual, en valores absolutos ha disfrutado de un importante crecimiento hasta lograr las 65.400, configurándose un año más como un aspecto relevante a la hora de explicar la favorable evolución del mercado inmobiliario español.

Los británicos han mantenido la primera posición del ranking, con una cuota del 15,54% de las compra por parte de extranjeros con un resultado que ha supuesto un importante crecimiento respecto al 2017, tanto en términos relativos como en valores absolutos, a pesar de la incertidumbre derivada del “Brexit” los británicos han vuelto a mostrar su confianza en el mercado inmobiliario español. A la segunda posición han ascendido los alemanes, con un 7,48%. La tercera posición está ocupada por franceses, con un 7,39% de las compras por extranjeros (8,64% en 2017); sin duda, se trata de la nacionalidad que ha mostrado un mayor retroceso respecto a su interés en el mercado inmobiliario español. En cuarto lugar se encuentran los belgas con un 6,26% de las compras de extranjeros. Después de estas cuatro primeras nacionalidades, con un peso de compra por extranjeros por encima del 5%, se sitúan los suecos (5,80%), los rumanos (5,44%) y los italianos (5,38%).

Por comunidades autónomas, los mayores resultados corresponden a aquellas con un alto peso de atractivo turístico vinculado al denominado “sol y playa”, en el que la mayor parte de las nacionalidades que encabezan la lista de compras por parte de extranjeros presentan una clara vinculación a la consideración de España como destino turístico. Los resultados más destacados, tal y como es habitual, se han logrado en las comunidades autónomas de las islas: las Baleares, con un 30,54% y las Canarias con un 28,32%, seguidas de la Comunidad Valenciana con un 26,01%. Estas tres comunidades autónomas son las que vienen encabezando los resultados, a cierta distancia del resto. Después de ellas, con un peso creciente, se sitúa Murcia, con un 19,55% en el último año. Les siguen, con más del 10% de compras por extranjeros, Andalucía con un 13,12% y la comunidad catalana con un 11,74%. Las provincias con más compraventas de viviendas por parte de los extranjeros en el 2018 fueron, Alicante (40,75%), Tenerife (37,63%), Baleares (30,54%), Málaga (28,28%), Girona (26,06%), Las Palmas (19,66%), Murcia (19,55%), Almería (18,65%), Tarragona (14,12%) y Castellón (13,51%).

Aumento de la financiación para la compra de vivienda

La crisis, económica primero y financiera después, afectó tanto a las empresas como a las familias. Por lo tanto, la carencia de crédito se convirtió en un fenómeno generalizado. La mejora en la economía, en el mercado laboral y en el sector, ha hecho también que aumente de forma continuada el número de hipotecas. El acumulado de los cuatro primeros meses en Cataluña, logra las 20.244 hipotecas firmadas. Estas operaciones que necesitaron recursos ajenos, aumentaron un 10,2% mientras que el capital prestado incrementó un 14,9%.

En España, la trayectoria ha mantenido un ritmo más elevado alcanzando las 67.850 hipotecas firmadas en el periodo lo que se traduce en un incremento del 17,5%, mientras que el capital prestado aumenta un 19%.