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Según el estudio de la oferta de obra nueva en Catalunya de la APCE

LOS DATOS SEÑALAN UN CIERTO DESEQUILIBRIO TERRITORIAL EN LA OFERTA DE VIVIENDAS

El censo del estudio de la oferta de viviendas de nueva construcción en Cataluña correspondiente al año 2016 (el trabajo de campo se hizo durante el mes de diciembre pasado), ha incluido los 948 municipios de Cataluña, en los que se han inventariado 1.571 promociones de obra nueva con un total de 7.857 viviendas a la venta. De los 948 municipios, 421 tienen promociones activas. De éstos, 187 representan el 93,3% de la población (7.005.128). Por lo tanto, los municipios con promociones, a pesar de no llegar ni a la mitad del conjunto de los municipios catalanes, alcanzan la gran mayoría de la población. Cifras que apuntan unas ratios de 4.779,2 habitantes por promoción y de 955,6 habitantes por vivienda en oferta.

Los datos precedentes indican que la oferta de promociones (viviendas) alcanza una gran mayoría de la población catalana, pero que existe un cierto desequilibrio territorial. Más concretamente, mientras en los 23 municipios de más de 50.000 habitantes se localizan en todos ellos promociones, esta presencia se va reduciendo en paralelo al número de habitantes llegando al 9,9% de los 332 municipios de menos de 500 habitantes. Este desequilibrio se reproduce a nivel comarcal, pues a pesar de no registrarse ninguna comarca sin promociones, las diferencias son notable; así, mientras en el Solsonès y en el Alta Ribagorça hay una promoción en cada una de ellas, en el Barcelonès se han registrado 222. A escala provincial, en Barcelona se localizan el 60,9% de las promociones (55,8% de las viviendas), en Tarragona el 15,1% (20,9% de las viviendas), en Girona el 14,6% (11,8% de las viviendas) y en Lleida el 9,5% (11,2% de las viviendas).

OFERTA

El municipio con más presencia de oferta es Barcelona, con un total de 155 promociones y 771 viviendas en venta. Le siguen, Terrassa con 36 promociones y 130 viviendas, Badalona con 31 promociones y 313 viviendas, Sant Cugat del Vallès con 26 promociones y 111 viviendas, Lleida con 25 promociones y 205 viviendas y Girona con 24 promociones y 64 viviendas. Los municipios con menos presencia de promociones y viviendas son 87 donde se ha registrado 1 promoción con 1 sola vivienda en oferta.

El componente mayoritario (70,4%) de las viviendas que se ofrecen para la venta, son de tipología plurifamiliar de bloque cerrado (entre medianeras). Las otras tres tipologías tienen una presencia bastante menor, entre estas la más recurrente con un 18,8% es la plurifamiliar de bloque abierto. A una cierta distancia, se sitúan las viviendas unifamiliares adosadas (7,4%), y todavía además distancia las unifamiliares aisladas (3,5%).

El 54,1% de las promociones disponen de oferta de viviendas de 3 dormitorios y el 47,1 de 2 dormitorios, expresando una concentración notable alrededor de estas tipologías.

Si la referencia para el análisis, son las viviendas que están en oferta de venta, los porcentajes se moderan, pero indican pautas de comportamiento similares, produciéndose la concentración en las mismas tipologías de 3 dormitorios (37,8%) y de 2 dormitorios (34,1%). El 79,2% de las promociones con el 75,0% de las viviendas a la venta ya están finalizadas.

REHABILITACIÓN

La mayor parte de las viviendas incluidas en el estudio son de obra nueva (97,1%) mientras que el 2,9% corresponden a rehabilitación integral. Esta se concentra en el Barcelonès, situándose en este territorio 37 de las 65 promociones registradas en Cataluña que corresponden a 169 de las 228 viviendas censadas.

LA VIVIENDA MEDIA

Las características de las viviendas están subordinadas a variables territoriales y al tipo de vivienda. En cuanto a territorio, las comarcas con viviendas con más dormitorios serían Solsonès, Valle de Aran, Pallars Jussà, Pallars Sobirà, Baix Llobregat, Maresme y Priorat; y las comarcas con viviendas con menos dormitorios: Terra Alta, Montsià, Bages, Pla d’Urgell, Conca de Barberà y Garrigues.

En cuanto al tipo de vivienda: los loft tienen un solo espacio,  (97,0%) con cocina americana y un baño; los de 1 dormitorio un baño (94,3%) y cocina estándar (70,9%); los de 2 dormitorios, más de un 25% tienen más de un baño, la cocina estándar (82,8%), y más de la mitad disponen de terrazas, balcones o patios; los de 3 dormitorios (84,2%) tienen más de un baño, y cocina estándar en el 91,4% y el 70,2% disponen de terrazas, balcones o patios; en los de 4 dormitorios el 96,4% tienen más de un baño, el 93,0% cuentan con cocina estándar, más de 80% dispone de terrazas, balcones o patios y un 17,2% lavadero; y los de 5 o más dormitorios el 82,9% tienen dos baños o más, la cocina estándar es mayoritaria (73,2%) más del 95% disponen de terrazas o balcones o patios.

Las principales tipologías en oferta son las viviendas de 3 dormitorios y 2 baños (28,8%) y de 2 dormitorios y 1 baño (24,8%).

CALIDADES Y EQUIPAMIENTOS

Las calidades más recurrentes en las viviendas son: calefacción (61,1%), placa de cocción (60,4%), el parqué (48,4%), aire acondicionado -frío- (34,3%), armarios empotrados (18,1%), y  bomba de calor -frío y calor- (14,5%).

En cuanto a los equipamientos: el ascensor (88,2%),  el trastero (37,8%),  la piscina comunitaria (30,3%), y la zona ajardinada (26,3%).

PRECIO DE LAS VIVIENDAS

El 66,3% del conjunto de viviendas en oferta de venta no supera los 210.000€. Entre estas viviendas se sitúan el 93,9% de los loft y el 90% de los de 1 dormitorio, el 88,8% de los de 2 dormitorios y el 58,8% de los de 3 dormitorios. En el extremo más alto, se localiza el 3,4% de viviendas con precios superiores a los 600.000€, entre los cuales se localiza el 59,1% de los de 5 o más dormitorios.

SUPERFICIE

Los dos polos de la relación entre la superficie útil y el precio, serían el 95,7% de las viviendas de menos de 50 m² que se sitúan en precios inferiores a 210.000 € y el 24,5% de viviendas de más de 160 m² que se sitúan en precios por encima de los 600.000 €.

La media de la superficie de las viviendas censadas, es de 85,4 m² y el precio medio de 207.526 € (2.368 €/m² útil). Por debajo de la media de precios, a nivel general, se sitúan las viviendas tipos loft, de 1 y de 2 dormitorios. Obteniendo la misma distribución si el ejercicio se hace en función del precio/m² útil. Así por encima de la media quedarían las viviendas de 3, 4 y 5 o más dormitorios.

En las viviendas unifamiliares se obtienen medias de superficie bastante más altas (186,2 m²), así como de precio (424.062 €), pero el m² útil (2.182 €/m²) se sitúa por debajo de la media general, evidenciando que el desplazamiento a la alza del precio no compensa el de la superficie. Las viviendas plurifamiliares tienen 73,4 m² de superficie y 182.177 € de precio (2.389 €/m² útil).

En general, conforme aumenta la superficie aumenta el número de dormitorios, situándose la máxima recurrencia en las viviendas de 2 dormitorios entre los 50 y los 70 m² y en los de 3 dormitorios entre los 70 y los 90 m². En los extremos se encontrarían las 1.221 viviendas de menos de 50 m² con 1 y 2 dormitorios y, las 489 viviendas de más de 160 m² con 3 o más dormitorios.

VENTA Y FINANCIACIÓN

El 58,6% de las ventas las realiza directamente la empresa promotora, el 23,6% se vinculan mediante una inmobiliaria de la misma promotora y el 17,8% restante se llevan a cabo a través de una inmobiliaria independiente.

Las hipotecas para financiar la compra de la vivienda, en un 59,5% se contratan con una entidad bancaria. El 22,9% la tramitación la hace el comprador y en un 17,6% existe la posibilidad de subrogar la hipoteca del promotor. El 74,1% de las hipotecas se contratan por una cantidad por encima del 80,0% del precio de venta y en un 78,7% son de tipo de interés variable.

Resultados totales
Superficie y precio medios por tipología de vivienda

Fuente: APCE. Estudio de la Oferta de viviendas de nueva construcción 2016.

 

Tanto en precio, superficie y precio metro cuadrado útil desigual comportamiento de la vivienda por provincias"

BARCELONA
La provincia de Barcelona obtiene las medias más altas de superficie (91,0 m²), de precio (265.67 0€) y de precio por m² útil (2.907 €), medias que se ven muy influenciadas por la comarca del Barcelonès donde el precio del m² útil llega a alcanzar los 4.697 €, y en menor medida por el Baix Llobregat que logra los 3.032 €. La presencia de la ciudad de Barcelona sobre las cantidades medias es determinante.

Hasta el año 2015 el estudio de la oferta contemplaba solamente la provincia de Barcelona. Comparando los datos de los 50 municipios objeto de la muestra provincial, la superficie media de las viviendas es de 89,7 m², con un incremento del 3,7%, en relación con el año anterior. Este incremento viene determinado por el aumento del número de viviendas con mayor número de habitaciones y mayor superficie. El precio medio de la vivienda es de 299.377 €, un 15,0% mayor que el registrado al 2015, mientras que el precio por m² útil, es de 3.319 €, valor que supone un precio superior en un 10,1%, en referencia al 2015.

Por tipologías, las viviendas unifamiliares incrementan la superficie un media en un 10,7%, el precio de la vivienda un 36,9%, lo que implica un aumento notable del precio por metro cuadrado de superficie útil, respecto al 2015 del 20,6%. En cuanto a las plurifamiliares (tipología predominante), la superficie media casi se mantiene (-0,3%) mientras que el precio medio se incrementa un 10,3%, hecho que hace que el precio por metro cuadrado útil aumente en un 9,7%.

GIRONA
La segunda media más alta del precio por m² de superficie útil (2.165 €) y del precio de la vivienda (186.212 €) se produce en la provincia de Girona. En cambio respecto a la superficie media de la vivienda, solo ocupa el tercer lugar de la cuatro provincias catalanas con 83,5 m².

Asimismo, las comarcas que reflejan un precio por metro cuadrado de superficie útil más elevado son el Baix Empordà y Cerdaña, mientras el Gironès se sitúa sobre la media. Por la parte baja se encuentran la Garrotxa y el Ripollès.

TARRAGONA
La provincia de Tarragona tiene la tercera media más alta del precio de la vivienda (116.637 €), y del precio por metro cuadrado de superficie útil (1.643 €); en cambio, obtiene la media de superficie de viviendas más baja (72,0 m²). Las comarcas del Baix Camp (1.809 € por m² útil) y del Tarragonès (1.745 € por m² útil) son las que presionan la media hacia la alza y la Ribera de Ebro (948 € por m² útil) y la Conca de Barberà (1.005 € por m² útil) las que lo hacen a la inversa,  presionado la media a la baja.

LLEIDA
En la provincia de Lleida se dan las cifras medias más bajas del precio de vivienda (112.785 €) y también de precio metro cuadrado de superficie útil (1.272 €). Sin embargo, en cuanto al valor medio de la superficie la vivienda (85,2 m²) se sitúa en segunda posición, después de la provincia de Barcelona. La comarca del Vall d’Aràn presiona la media del precio del metro cuadrado útil hacia arriba, mientras que las comarcas del Pla d’Urgell y la Segarra lo hacen, justamente, en sentido inverso.