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Carles Sala i Roca, Doctor en derecho por la UAB y Ex-Secretario d’Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya

 

Vivienda y urbanismo

Las leyes inútiles debilitan las necesarias

El “¡¡Sí se puede!! ¡¡Sí se puede!!”, retronaba en los pasillos del Parlament de Cataluña un no tan lejano julio de 2015. Las entidades promotoras de la Iniciativa Legislativa Popular habían logrado el apoyo unánime de la Cámara catalana en la votación de la ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda. Nunca acabaremos de saber si aquel consenso fue fruto del convencimiento de que aquellos instrumentos eran los necesarios, si era un acto de contrición por las cosas mal hechas, si se pensó que ya lo arreglaría el Tribunal Constitucional, o simplemente era una fuga hacia adelante por el temor a los “escraches” ante la inminente nueva cita electoral.

El hecho es que un quinquenio después, nuevamente los activistas son los triunfadores y protagonistas de la nueva normativa sobre vivienda. El Decreto ley 17/2019 del Gobierno catalán no deja de ser una versión 2.0 del Decreto ley 5/2019. Una simple comparación de los contenidos nos lleva a confirmar que las principales diferencias entre las dos normas tienen relación con la ampliación de las medidas coercitivas para hacer frente a la denominada “emergencia habitacional”.

El Gobierno descartó, ahora hará casi un año, no solamente llevar a convalidación el anterior Decreto ley, sino también presentarlo como proyecto de ley para poder accionar una auténtica interlocución con los sectores profesionales, sociales y políticos. En contradicción de quien pedía un gran pacto de unidad en materia de vivienda, la preferencia ha sido concertar el contenido final del Decreto ley con los activistas, hecho que ha provocado que el resto se hayan sentido ninguneados y hayan recibido con perplejidad el texto aprobado.

La nueva norma da un nuevo paso adelante hacia la estigmatización de la propiedad. Pasar a considerar grandes tenedores a las personas físicas, con las consecuentes cargas que la ley impone, supone traspasar el contexto coyuntural de las medidas aprobadas hasta ahora, pensadas y dirigidas a unos actores concretos -esencialmente entidades financieras y fondos de inversión-, y convertir en estructurales las medidas coercitivas y sancionadoras como políticas públicas de vivienda.

El nuevo texto lleva al límite del que podría considerarse grotesco la definición de vivienda vacía, y amplía la duración y la casuística de la aplicación del alquiler social obligatorio hasta el punto de desdibujar el derecho de propiedad, fijando peculiares obligaciones jurídicas asociadas a su función social. Además, abre la puerta –en determinadas circunstancias- a la legitimación de la ocupación ilegal, contraviniendo la doctrina de organismos internacionales que consideran un objetivo legítimo que el propietario pueda recuperar la posesión ocupada de acuerdo con la legalidad. De hecho, tanto el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU, como el Tribunal Europeo de los Derechos Humanos han resuelto reiteradamente que, si bien los desalojos de personas  vulnerables -sea por ocupación ilegal, sea por imposibilidad de pago de las rentas de alquiler, sea por finalización de un contrato de alquiler- suponen una grave injerencia en la vida de las personas y que su desalojo no se tendría que producir mientras no se haya encontrado una alternativa residencial, estos organismos concretan de forma diáfana que son los poderes públicos quienes tienen que destinar el máximo de los recursos posibles para facilitar, tanto las prestaciones sociales adecuadas como el realojamiento en una vivienda digna y adecuada. Hay sentencias en las que se ha llegado a proteger de esta carga al propietario, sancionando al Estado que se ha retrasado en el cometido de realojar a los ilegítimos ocupantes.

Montesquieu proclamó que “las leyes inútiles debilitan las necesarias”, y sin aseverar la inepcia de la norma, para mí es evidente que la ampliación de las medidas coactivas eclipsa la voluntad de reestructurar todo el sistema de vivienda de protección oficial.

No dudo de que los instrumentos articulados puedan resolver, a corto plazo, situaciones cronificadas de vulnerabilidad residencial; pero a la vez se están generando unos efectos contrarios a los que se pretenden proteger. Así, difícilmente un gran tenedor alquilará a partir de ahora una vivienda a personas sin unas garantías de ingresos estables y suficientes, o no nos extrañemos si hay una aceleración en el desprendimiento de patrimonio inmobiliario, hasta ahora en manos privadas, a favor de fondos de inversión. Creo que la única vía para evitarlo es una acción proactiva de la Administración para estimular que estos grandes tenedores califiquen como vivienda de protección oficial el 15% de la superficie habitable que tengan en propiedad. Garantizar la seguridad jurídica de esta vía, la única vía que la ley propone para evitar la acción coercitiva, es probablemente la esperanza que queda para ver cómo crece el parque de protección oficial en el ámbito de las viviendas existentes, y que aún es posible una colaboración entre todos los sectores para evitar un estropicio nada deseable.

Y es que resulta evidente que tenemos un problema esencialmente presupuestario. Estamos a años luz de destinar el 1% del PIB a políticas de vivienda, unos 12.000 millones de euros en todo el Estado español. La abismal distancia que habría que recorrer para llegar a esta cifra -y compensar además el déficit histórico- supone que no se pueda revertir la insuficiencia de políticas activas de acceso a la vivienda, ni haya suficientes recursos para afrontar las situaciones de vulnerabilidad. Por lo tanto, hay que resolver que la cooperación público-privada será fundamental en los próximos años, y en nada ayuda a este entendimiento la inseguridad jurídica que genera la constante modificación normativa y el incremento de la percepción de acoso a que se somete a los inversores.

A pesar del anunciado final de la legislatura es preciso reactivar el diálogo y el pacto entre todos los actores -los profesionales, los sociales y los  políticos-, para que las “prisas electorales” no conviertan en ineficaces las “prisas inmobiliarias”.