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Estudio de la oferta de viviendas de nueva construcción en Cataluña

Incrementa la oferta de viviendas nuevas en venta en Cataluña

El “Estudio de la Oferta de Vivienda de Nueva Construcción en Cataluña 2019” que realiza anualmente la Associació de Promotors de Catalunya (APCE) ha analizado los 102 municipios más relevantes en el ámbito de la vivienda en Cataluña, en los que se han censado 1.000 promociones de obra nueva y un total de 18.326 viviendas, de las cuales 8.376 están a la venta, es decir un 45,7%. Es importante destacar que el 54,3% de las viviendas ya han sido vendidas, la mayoría sobre plano (un 68%).

Esta oferta activa -en función de las promociones- es bastante heterogénea, dependiendo de variables de diferente signo: por ejemplo, entre las 648 promociones de los municipios de la provincia de Barcelona se registra un 49,7% de las viviendas en oferta, mientras que entre las 83 promociones existentes de los municipios de la provincia de Lleida el porcentaje de viviendas en oferta se reduce al 37,4%.

En general, del 45,7% de viviendas en venta en el conjunto de las promociones analizadas en el estudio, un 39,2% corresponden a viviendas en promociones finalizadas, y un 52,5% a viviendas de promociones en diferentes fases constructivas.

Por tipologías edificatorias, destacan las viviendas en plurifamiliar de bloque cerrado, concretamente el 55,8% de las viviendas, mientras que las de plurifamiliar de bloque abierto logran el 38,6%. A una cierta distancia, se sitúan las viviendas unifamiliares adosadas (4,5%) y todavía además distancia las unifamiliares aisladas (1,1%).

La mayor parte de las viviendas incluidas en el estudio son de obra nueva (93,1%), reduciéndose la rehabilitación integral a un 6,9%, que se concentra en los municipios de la provincia de Barcelona (88,6%) y de forma muy destacada en la ciudad de Barcelona.

CARACTERÍSTICAS

Las principales tipologías en oferta en los municipios catalanes estudiados son las viviendas de 3 dormitorios y 2 baños (39,8%). Con porcentajes menores pero significativos se contemplan las viviendas de 2 dormitorios y 2 baños (14,0%), las de 4 dormitorios y 2 baños (12,7%) y las de 2 dormitorios y 1 baño (12,2%).

A pesar de que las características de las viviendas están subordinadas a variables territoriales, el tipo de vivienda media a la venta en Cataluña por tipología de dormitorios es el siguiente: el tipo loft (16); las de 2 dormitorios (2.213), las de tres dormitorios (4.049), las de cuatro dormitorios (1.635), y las de cinco o más dormitorios (126).

CALIDADES Y EQUIPAMIENTOS

Las calidades más recurrentes en las viviendas son: la calefacción (59,1%), que vuelve a los valores anteriores al 2017, a pesar de seguir ocupando una posición relevante respecto al resto de calidades, el aire acondicionado (45,7%), el parqué (34,1%), los armarios empotrados (23,5%), la placa de inducción (16,8%), la bomba de calor -frío y calor- (15,9%) y la placa de cocción vitrocerámica (14,8%).

Respecto a los equipamientos, en las promociones estudiadas predomina el ascensor (71,9%), seguido a cierta distancia por la zona ajardinada (32,1%) y el trastero (28,3%).

Únicamente el 6,8% de las viviendas tiene un precio superior a los 600.000€

SUPERFiCIE Y PRECIOS           

En general, conforme aumenta la superficie también lo hace el número de dormitorios, situándose la máxima recurrencia en las viviendas de 2 dormitorios con superficies inferiores a los 70 m² y en las de 3 dormitorios entre los 70 y los 100 m².

El 25,5% del conjunto de viviendas en oferta de venta no supera los 210.000€. Entre estas viviendas se sitúan el 65,9% de las de un dormitorio, el 50,0% de las de tipo loft y el 48,1% de las de dos dormitorios. En la banda más alta se encuentra el 6,8% de viviendas con precios superiores a los 600.000€, entre las cuales se localiza el 60,2% de las de cinco o más dormitorios.

La media de la superficie útil de las viviendas en venta en los municipios estudiados es de 95,4m², con un precio de 338.505€ (3.636€/m² útil). Por debajo de la media de precio, a nivel general, se sitúan las viviendas tipo loft, de uno y de dos dormitorios. Las de tres dormitorios se posicionan junto a la media. Tanto por precio absoluto como por precio/m2 útil las de 5 dormitorios y más permanecen por encima de la media.

Las viviendas unifamiliares obtienen medias de superficie bastante más altas (185,7m²), así como de precio (531.225€), pero el m² útil (2.672€/m²) se sitúa por debajo la media, evidenciando que el desplazamiento al alza del precio no compensa el de la superficie. Las viviendas plurifamiliares obtienen una media de superficie de 90,1m², con un precio de venta de 327.201€, y un precio de venta €/m² útil de 3.693€.

VENTAS E HIPOTECAS

El 75,1% de las ventas las realiza directamente el promotor, el 7,8% de las ventas se vinculan mediante una inmobiliaria del mismo promotor, y el restante 17,1% se llevan a cabo a través de una inmobiliaria independiente.

Análisis de los resultados por provincias

Las viviendas de los municipios estudiados de la provincia de Girona obtienen la media más alta de superficie (102,3 m²), quedando en segunda posición en cuanto a precio (305.933€) y a precio del m² útil (3.069€). Los municipios de la provincia de Lleida obtienen la segunda posición en la media de superficie (100,1 m²) y se sitúan en la última posición en cuanto a precio (186.853€) y en cuanto al precio del m² de superficie útil (1.948€). Los municipios de la provincia de Tarragona obtienen la tercera posición en la media de superficie (96,6 m²), posición que mantienen respecto al precio medio (199.230€) y en el precio m² de superficie útil (2.120€). Finalmente, con la superficie más reducida (93,9 m²) se sitúan las viviendas de los municipios estudiados en la provincia de Barcelona, que a la vez obtienen el precio más elevado (373.280€) y un precio por m² útil más alto (4.049€). 

BARCELONA CIUDAD

En la ciudad de Barcelona, el estudio de 2019 incluye un total de 209 promociones (el 32,3% del total de la provincia de Barcelona), cifra que muestra la relevancia e influencia que tiene la actividad promotora en la ciudad sobre la provincia. Del total de viviendas dentro de las promociones estudiadas (2.903) únicamente quedaban a la venta el 36,9%, el resto ya habían sido vendidas en el momento de elaborar el estudio. Los distritos con mayor número de promociones son Eixample (43), Sant Martí (36) y Ciutat Vella (309, y con menor número de promociones están Nou Barris (3), Les Corts (10) y Sarriá-Sant Gervasi y Sant Andreu (ambos con 13). Del 36,9% de viviendas a la venta en la ciudad, solo el 11,4% de estas estaban acabadas, hecho que destaca la importancia que tiene la venta sobre plano en Barcelona.

La oferta de las viviendas a la venta Barcelona se concentra en la tipología de 2 dormitorios (43,8%) y de 3 dormitorios (36,5%), reduciéndose al 9% las de 1 dormitorio, y al 8,6% las de 4 dormitorios. En porcentajes menores se sitúan el 0,8% de viviendas loft, y el 1,2% de viviendas de cinco o más dormitorios. Según el estudio, el tipo de vivienda más común en la ciudad es el de tres dormitorios y dos baños y/o lavabos.

En Barcelona es donde la rehabilitación integral tiene más presencia, logrando el 44% de las promociones. Por distritos, la presencia de la rehabilitación integral es desigual: hay dos distritos (Les Corts y Nou Barris) en que es nula, y distritos donde conforma la mayoría de la oferta como el Eixample (85,9%), Ciutat Vella (82,7%) y Sarriá-Sant Gervasi (60,0%).

En cuanto a las calidades más recurrentes en las promociones con oferta de vivienda a la venta en la ciudad son el parqué (45,6%), la calefacción instalada –solo calor- (41,3%), la bomba de calor instalado –frío y calor- (33,5%), los armarios empotrados (29,8%), la placa de inducción (27,2%) y el aire acondicionado instalado -solo frío- (26,2%). En cuanto a equipamientos, además del ascensor (71,1%), destaca el 28,2% de las promociones con piscina comunitaria, el 27% con trasteros, y el 11,1% con zonas ajardinadas.

En general, existe una correspondencia directa entre la superficie y el número de dormitorios de la vivienda en oferta, destacando que el 47,3% de las viviendas tienen superficies inferiores a los 80m². El abanico entre las 1.070 viviendas en oferta en la ciudad de Barcelona respecto a la superficie, el precio y el precio por m² útil es muy amplio si se observa por los distritos de la ciudad, entre el precio máximo del m2 útil que se obtiene en el Eixample (9.118 euros) y la del precio mínimo del m2 útil que se obtiene en Nou Barris (3.706 euros). Así, la media de las viviendas a la venta en la ciudad de Barcelona es de 92,8m2 de superficie útil, con un precio de 675.946€ y un valor medio del m2 de 7.293€.

Comparativa 2019-2018

En 2019, los municipios estudiados registran un número de promociones superior en 287 unidades respecto de 2018, logrando las 1.000, así como también un número de viviendas superior en 4.754, hasta las 8.376. En el 2019, la proporción de viviendas en oferta sobre el total de los existentes es de 45,7%, manteniendo el aumento registrado en 2018 respeto de 2017, probablemente fruto tanto del aumento de la oferta como de la renovación de esta.

Por tipologías de promoción, las plurifamiliares en bloque cerrado se reducen en un -4,4%, a pesar de continuar siendo las mayoritarias en el conjunto de la oferta, mientras que las de bloque abierto se incrementan en un 7,7%. Las promociones de viviendas unifamiliares adosadas se reducen en un -1,3%, y las de unifamiliares aisladas lo hacen en un -2,0%.

La superficie media de las viviendas a la venta en 2019 prácticamente se mantiene respecto de 2018, situándose en los 95,4 m², con un incremento del 0,1% en relación con el año anterior. Este comportamiento se debe a que mientras las viviendas de tipo loft, de 1 dormitorio y de 2 dormitorios aumentan su superficie mediana, las viviendas de 3 o más dormitorios la reducen.

El precio medio de la vivienda a la venta en los municipios estudiados en Cataluña es de 338.505€, un 0,6% menor que lo registrado al 2018.

En cuanto al precio por m² útil, en el conjunto de los municipios estudiados, es de 3.636€, valor que supone un precio superior en un 4,6% respecto del 2018. El comportamiento por tipologías es bastante diferente: mientras que las viviendas tipo loft, las de un dormitorio y las de dos disminuyen, el resto aumentan ligeramente.

Si estas mismas consideraciones sobre superficie, precio, y precio m² útil las desplegamos sobre la agrupación de viviendas unifamiliares y plurifamiliares se evidencian dos comportamientos diferenciados.

  • - Las viviendas unifamiliares ven reducida su superficie (-9,4%), su precio (-12,4%) y su precio m² útil (-2,0%).
  • - Las viviendas plurifamiliares tienen un comportamiento más alineado con el conjunto por su gran presencia, y ven aumentada su superficie (3,2%), el precio (2,0%) y el precio m² útil (4,6%).