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Al no convalidarse durante el proceso de tramitación

Derogados los decretos - ley 5/2019 y 9/2019 que afectaban al sector inmobiliario

El Decret Llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya en l’àmbit de la penyora, fue derogado por el Parlament de Catalunya el pasado 26 de junio, con los votos en contra del Partit dels Socialistes de Catalunya, BCN en Comú, la CUP, el Partit Popular de Catalunya, y Ciutadans.

Así, el Decreto ley quedó sin efecto en el momento de la publicación en el DOGC de su derogación. Recordemos que el Decreto ley 9/2019 permitía a la Administración calificar determinadas zonas del territorio como áreas con un “mercado de vivienda tenso”, y vincular los contratos de arrendamiento a un régimen de contención de rentas, restricciones concebidas como una medida excepcional y limitada en el tiempo, que se podía declarar con una duración máxima de cinco años prorrogables, a través de un procedimiento por el que se debía acreditar las circunstancias que justificaban la prórroga y precisar las medidas que adoptarían las administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso.

El pretendido efecto de contención de las rentas se instrumentaba a través de la aplicación del Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora, actualiza y publica l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. La regla general limitaba la cuantía de la renta que podía ser convenida al formalizar el contrato, que no podía ultrapasar el precio que las partes hubieran considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementando como máximo en un 10%, entre otros aspectos. Si la vivienda estaba ya arrendada con anterioridad a la entrada en vigor del régimen de contención de rentas y el arrendador percibía una renta superior a la que resultaría de aplicar la regla general, en el contrato o contratos subsiguientes se permitía pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior.

Respecto de la rehabilitación, el régimen de conteción de rentas flexibilizada en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva, y en los resultantes de un proceso de gran rehabilitación, caso en el que el incremento del precio que las partes consideraran de referència para alquilar una vivienda de características análogas podría llegar a fijarse en un máximo del 20%. Esta regla pretende contrarrestar el posible desincentivo que el régimen ordinario de rentas podría producir en la promoción de viviendas nuevas o rehabilitadas com destino al mercado libre de alquiler. La regla se aplicaba duranto los primeros cinco años a contar desde la certificación de final de obra. No obstante, en la disposición transitòria segunda se indicaba que el régimen de contención de rentas establecido por el Decreto ley se aplicaría a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación una vez hubieran transcurrido tres años desde la entrada en vigor del Decreto ley.

Decreto ley 5/2019

El pasado 8 de mayo de 2019 el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) publicó el acuerdo de Mesa del Parlament por el cual se constata y se comunica la caducidad por la no tramitación del Decreto ley 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. La Mesa del Parlament, en sesión mantenida el día 25 de abril de 2019, constató que el Decreto ley 5/2019 no fue validado por el Parlamento en el plazo que establece el artículo 64.2 del Estatuto de autonomía, por lo cual resta derogado desde el pasado 18 de abril de 2019.

Desde el APCE se lamentó la falta de diálogo en virtud del instrumento utilizado para llevar a cabo unas modificaciones tan trascendentes en la normativa de urbanismo y vivienda en Cataluña. Desde la Associació  de Promotors de Catalunya también se señaló que la norma establecía la posibilidad de reservas en suelo urbano consolidado, ya que dicha normativa abría la puerta a que los ayuntamientos lo instauraran de manera general, sin fijar parámetros de suelos de reserva preexistentes en los suelos urbanizable. La APCE también indicaba que este precepto vulneraba las competencias estatales de la Ley del Suelo.

Recordamos que la normativa derogada articulaba un nuevo modelo de vivienda con protección oficial que, entre otros aspectos, ligaba la duración de la calificación de vivienda con protección oficial con la duración indefinida de las determinaciones del planeamiento urbanístico que califican de suelo destinado al uso de VPO, y con la vocación de permanencia cuando estos suelos formen parte de un patrimonio público de suelo y de vivienda. En esta materia, la APCE señaló que el nuevo plazo permanente para la VPO que afectaba también a las viviendas que en aquel momento disponían de calificación provisional, generaría graves problemas con las viviendas vendidas con contratos visados, afectando también a los proyectos de inmuebles de alquiler en construcción. Por lo que respeta a la moderación de precios del alquiler de las viviendas libres, el Decreto ley 5/2019 derogado contemplaba la obligación de incluir los datos del Índice de referencia de precios al alquiler en los anuncios de las ofertas de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen, y se tipificaba como infracción administrativa su incumplimiento.

APCE: “SE NECESITA UN GRAN PACTO POR LA VIVIENDA Y EL URBANISMO”

Desde la APCE se consideraron estas medidas totalmente contraproducentes, ya que una intervención del mercado, como la contemplada en el Decreto ley 9/2019, puede provocar una reducción de la oferta en alquiler, consiguiendo el efecto contrario que se pretendía. Si bien es cierto que los precios de la vivienda se han incrementado un 29% de media anual en los últimos cinco años, también lo es que se venía de un descenso anterior de un 20%, y que no se ha repercutido en precio la inflación acumulada, de casi 12 puntos. También es preciso recordar que en España ya se vivió una limitación de precios de alquiler y, aunque en un principio pareció que no tenía impacto negativo, más adelante se vieron sus efectos, como el deterioro en el parque de viviendas en régimen de alquiler, por la dificultad de invertir en mantenimiento y rehabilitación ante unas rentas limitadas.

La APCE considera que este tipo de medidas no constituyen una solución real al problema de acceso a la vivienda. Este tipo de regulación penaliza a las empresas que actualmente tienen capacidad para aumentar la oferta de viviendas, tanto de compra como en alquiler. La solución real pasa por facilitar la construcción de nuevas promociones de vivienda asequible y medidas que las favorezcan de manera urgente. Desde la Asociación se aseguró que, en vez de trasladar la responsabilidad del sector público al privado, lo que se necesita es un gran Pacto por la Vivienda y el Urbanismo que incluya a todas las administraciones, todas las formaciones políticas, y agentes implicados para desarrollar un parque inmobiliario suficiente y estructurado.